O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem sido motivo de disputas entre contribuintes e municípios devido à base de cálculo adotada. Muitas prefeituras aplicam valores superiores ao real valor de mercado dos imóveis, gerando cobranças indevidas e litígios judiciais.
A fim de pacificar essa questão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou um entendimento vinculante no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), estabelecendo critérios para a definição da base de cálculo do ITBI e limitando a atuação arbitrária dos municípios.
O que o STJ decidiu sobre o ITBI?
O julgamento do STJ definiu que:
- A base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel, sem vinculação com a base de cálculo do IPTU.
- Nos casos de imóveis arrematados em leilão, o valor da arrematação deve ser considerado como referência para o ITBI.
- O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto, cabendo ao Fisco comprovar eventual inconsistência por meio de procedimento administrativo próprio, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
- Os municípios não podem fixar previamente a base de cálculo com base em valores de referência genéricos, desconsiderando as características individuais do imóvel.
Apesar dessa decisão, diversas prefeituras continuam ignorando o entendimento do STJ, estabelecendo valores arbitrários sem uma análise individualizada dos imóveis transacionados.
A prática ilegal de avaliações pré-estabelecidas
Muitos municípios alegam cumprir o artigo 148 do CTN, mas, na prática, realizam avaliações genéricas, sem considerar fatores como localização, benfeitorias, estado de conservação e condições da negociação.
Essa prática ignora documentos oficiais como contratos de compra e venda, escrituras e registros de imóveis, desconsiderando a presunção de boa-fé do contribuinte.
O próprio STJ, ao analisar o REsp 1.937.821/SP, enfatizou que a base de cálculo do ITBI deve refletir as condições reais da negociação e não um valor médio estipulado de forma unilateral pelo município.
Judiciário e a validação de valores arbitrados pelo fisco
Mesmo após o posicionamento do STJ, muitos tribunais continuam validando valores arbitrados pelo Fisco sem questionar os critérios utilizados no processo administrativo.
No entanto, o STJ já determinou que a administração tributária deve avaliar todas as características do imóvel antes de desconsiderar o valor declarado pelo contribuinte. Sem essa análise detalhada, a decisão se torna nula e contrária ao entendimento fixado no Tema Repetitivo 1.113.
A decisão do STJ trouxe segurança jurídica aos contribuintes ao estabelecer que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real de mercado do imóvel. No entanto, a resistência de alguns municípios em aplicar essa regra evidencia a necessidade de vigilância por parte dos contribuintes e do próprio Poder Judiciário.
O contribuinte que for cobrado indevidamente pelo ITBI pode questionar a cobrança judicialmente, utilizando o entendimento do REsp 1.937.821/SP para exigir o respeito ao devido processo administrativo e a correta apuração do valor de mercado do imóvel.
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