O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformulou o entendimento sobre a responsabilidade de compradores de imóveis em leilões judiciais em relação a dívidas tributárias anteriores à arrematação. Com a decisão tomada no Tema Repetitivo 1.134, os arrematantes não serão mais responsáveis pelo pagamento de tributos vencidos, como o IPTU, mesmo que o edital mencione a existência desses débitos.
A decisão se baseia no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece que eventuais débitos tributários incidentes sobre o imóvel serão quitados com o valor da arrematação, sem que o comprador precise assumir qualquer saldo remanescente.
O que muda para os compradores de imóveis em leilão?
- Imóveis adquiridos em leilão serão entregues livres de débitos tributários anteriores.
- Mesmo que o valor da arrematação não cubra integralmente a dívida, o arrematante não será responsável pelo saldo restante.
- A decisão não inclui débitos condominiais, que continuarão sob responsabilidade do novo proprietário.
Impactos da decisão no Mercado Imobiliário
A nova regra proporciona mais segurança jurídica para investidores e compradores, eliminando um dos principais riscos na aquisição de imóveis em leilão. Isso tende a:
- Aumentar o interesse em leilões judiciais, tornando o mercado mais dinâmico.
- Facilitar a recuperação de ativos, impulsionando a liquidez de imóveis antes estagnados por dívidas.
- Atrair novos investidores, já que a incerteza quanto à herança de tributos deixa de ser um fator limitante.
Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as vendas de imóveis novos registraram um crescimento de 17,9% no segundo trimestre de 2024, acompanhando a maior demanda por ativos imobiliários. A decisão do STJ chega em um momento oportuno, fortalecendo o segmento de investimentos em leilões como uma alternativa segura e atrativa.
Débitos condominiais continuam sob responsabilidade do comprador
Apesar da isenção de dívidas tributárias, os arrematantes ainda devem arcar com débitos condominiais anteriores à compra. Isso ocorre porque as taxas de condomínio são consideradas obrigações propter rem, ou seja, seguem o próprio imóvel, independentemente do proprietário.
Essa regra visa proteger condomínios e associações de moradores, garantindo a manutenção dos serviços essenciais e a estabilidade financeira dos empreendimentos.
A decisão do STJ representa um marco para o mercado de leilões judiciais, trazendo mais previsibilidade e segurança jurídica para investidores. Ao afastar a responsabilidade dos arrematantes sobre tributos vencidos, a medida elimina barreiras que afastavam compradores desse segmento.
Com a maior transparência e redução dos riscos, espera-se um crescimento significativo nas arrematações de imóveis, o que beneficia tanto compradores quanto o mercado imobiliário como um todo.
Se você pretende investir em imóveis via leilão, essa é a hora de revisar as novas regras e se preparar para as oportunidades com mais segurança.
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