Você já parou para pensar no que acontece com seus imóveis quando as regras do jogo tributário mudam completamente? A Lei Complementar 214/2025 não é apenas mais uma norma técnica — ela representa a maior transformação do sistema tributário brasileiro em décadas, e seus impactos sobre o patrimônio imobiliário são profundos e duradouros. Como tributarista que acompanha de perto a reforma tributária brasileira, posso afirmar: quem possui bens imóveis precisa compreender agora mesmo como IBS e CBS vão incidir sobre operações que antes tinham tratamento completamente diferente. Não se trata de alarmismo, mas de planejamento estratégico baseado em conhecimento jurídico sólido.
O QUE MUDA NA TRIBUTAÇÃO DOS IMÓVEIS
A LC 214/2025 inaugura um novo capítulo na tributação imobiliária brasileira. Durante 40 anos atuando em direito tributário, testemunhei reformas pontuais, ajustes cirúrgicos, mas nada comparável ao que estamos vivendo. O velho modelo — com ICMS, ISS, PIS e COFINS operando em esferas distintas — cede lugar a um sistema unificado de IBS e CBS que alcança operações imobiliárias de forma inédita.
Vale observar que a incorporação imobiliária, a construção civil e até mesmo certas operações de locação passam a ser tributadas sob nova lógica. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, têm como base o princípio do destino e a não-cumulatividade plena. Na prática, isso significa que cada etapa da cadeia produtiva imobiliária gera créditos tributários que devem ser aproveitados na etapa seguinte.
Para quem possui imóveis comerciais, residenciais para renda ou está estruturando patrimônio por meio de holdings, a mudança é substancial. A alíquota-padrão projetada gira em torno de 26,5% — mas atenção aos regimes específicos e reduções setoriais previstas na legislação. O diabo, como sempre, mora nos detalhes técnicos.
ITBI E A POLÊMICA DA “TESE DO SÉCULO 2.0”
Um dos pontos mais controversos envolvendo patrimônio imobiliário não está diretamente na LC 214/2025, mas na sua interpretação conjugada com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Refiro-me à chamada “Tese do Século 2.0”, que questiona a base de cálculo do ITBI quando há integralização de imóveis em holdings ou pessoas jurídicas.
Durante anos, municípios cobraram ITBI sobre o valor venal do imóvel mesmo em operações de integralização ao capital social. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 796.376, estabeleceu que não há incidência de ITBI quando não há transferência efetiva de propriedade, mas apenas mudança na natureza jurídica da detenção do bem. Agora, com a reforma tributária em curso, essa discussão ganha novos contornos.
Fique de olho: a LC 214/2025 não altera diretamente o ITBI (que permanece sob competência municipal), mas modifica completamente o ambiente tributário ao redor dessas operações. A interação entre IBS, CBS e ITBI nas estruturas de holding patrimonial exige análise minuciosa. Não é exagero dizer que decisões tomadas agora, sem planejamento adequado, podem resultar em passivos tributários significativos nos próximos anos.
HOLDINGS PATRIMONIAIS NO NOVO REGIME
Como advogado que estruturou dezenas de holdings ao longo da carreira, posso assegurar: a reforma tributária não invalida essa estratégia — mas a reformula completamente. A holding patrimonial continua sendo instrumento valioso para organização sucessória, proteção jurídica e gestão eficiente do patrimônio familiar. Contudo, sua tributação muda de patamar.
Antes, a pessoa jurídica detentora de imóveis se beneficiava de um regime tributário mais previsível, especialmente no lucro presumido. Com IBS e CBS incidindo sobre operações imobiliárias, a análise custo-benefício precisa ser refeita. A locação de imóveis por pessoa jurídica, por exemplo, pode estar sujeita à nova tributação — embora a LC 214/2025 preveja regimes diferenciados para determinadas situações.
A boa notícia? A não-cumulatividade plena permite o aproveitamento de créditos tributários de forma mais ampla. Se sua holding realiza benfeitorias, reformas ou contrata serviços relacionados aos imóveis, esses valores geram créditos de IBS e CBS que podem ser abatidos das operações tributáveis. É uma mudança de paradigma: de um sistema que tributava “em cascata” para um que busca neutralidade tributária ao longo da cadeia.
Aristóteles nos ensinou que a virtude está no meio-termo. No planejamento patrimonial tributário, essa sabedoria se traduz em equilíbrio: nem ignorar as oportunidades legítimas de organização, nem buscar artifícios que desafiem a substância econômica das operações. A holding patrimonial bem estruturada, com propósito claro e operação genuína, permanece ferramenta legítima e eficiente.
PERÍODO DE TRANSIÇÃO: JANELA ESTRATÉGICA
Entre 2026 e 2033, viveremos um período de transição tributária sem precedentes no Brasil. O modelo antigo e o novo conviverão, com alíquotas gradualmente ajustadas até a implementação plena do sistema IBS/CBS. Para proprietários de imóveis, essa transição representa tanto desafio quanto oportunidade.
Vale observar que decisões tomadas durante esse intervalo têm efeitos de longo prazo. Vender um imóvel em 2026 terá impacto tributário diferente de vendê-lo em 2030. Integralizar bens em holding em 2027 ou 2031 pode significar cenários tributários completamente distintos. Não existe resposta única — cada situação patrimonial exige análise customizada.
O que posso afirmar, com a experiência de quem acompanhou diversas mudanças legislativas ao longo de quatro décadas, é que a inércia costuma ser a pior estratégia. Não se trata de agir por impulso, mas de planejar com base em informação qualificada. A LC 214/2025 está vigente, suas regras estão postas, e o tempo de transição não durará para sempre.
CONCLUSÃO
A reforma tributária materializada na LC 214/2025 ressignifica completamente a relação entre patrimônio imobiliário e sistema tributário brasileiro. Como tributarista que dedica a carreira a compreender essas transformações, considero essencial que proprietários de imóveis — sejam pessoas físicas com alguns bens ou empresários com portfólios robustos — busquem orientação especializada neste momento.
O novo regime não é inimigo do patrimônio bem estruturado, mas certamente penaliza o descuido e a omissão. E aqui vale uma reflexão importante: a efetividade dessa nova tributação sobre imóveis depende diretamente da infraestrutura de controle e registro patrimonial. A integração entre sistemas tributários e registrais — tema que desenvolvo em Tudo o Que Você Precisa Saber Sobre CIB, SINTER e a Integração Obrigatória de Cartórios — será fundamental para a implementação da LC 214/2025 no universo imobiliário.
Compreender a reforma tributária deixou de ser opcional para quem deseja preservar e transmitir patrimônio com segurança jurídica. O momento exige ação consciente e planejamento estratégico.
AVISO LEGAL
Este conteúdo possui caráter estritamente informativo e educacional, não constituindo consultoria jurídica ou tributária específica. Cada situação patrimonial possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para orientação personalizada sobre seu patrimônio imobiliário à luz da LC 214/2025, consulte um advogado tributarista especializado.
Precisa de orientação especializada sobre como a reforma tributária afeta seu patrimônio imobiliário? Entre em contato com nosso escritório e agende uma análise personalizada da sua situação. Com 40 anos de experiência em direito tributário, posso ajudá-lo a navegar com segurança por essas mudanças e proteger seu patrimônio de forma inteligente e legal.
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