A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997, devido ao fato de ter registrado o contrato após dois anos de sua celebração. O registro foi realizado com o objetivo claro de evitar a aplicação de normas mais rigorosas, após a parte compradora ajuizar uma ação de rescisão contratual.
O caso teve início quando os promitentes compradores de um lote, alegando dificuldades financeiras, ajuizaram uma ação rescisória pedindo a devolução dos valores pagos ao longo de dois anos. Após serem notificados sobre a ação, a empresa vendedora registrou o contrato de alienação fiduciária e argumentou que a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 não permitiria a rescisão do contrato.
No entanto, o tribunal de origem aplicou o Código de Defesa do Consumidor (CDC), afastando a aplicação da Lei 9.514/1997, por considerar que a empresa vendedora apenas fez o registro para se beneficiar de uma legislação mais favorável.
O registro é essencial para a Execução Extrajudicial
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, lembrou que a Lei 9.514/1997 exige que o contrato de alienação fiduciária seja registrado no cartório imobiliário para que seja possível utilizar a execução extrajudicial. A ministra explicou que, ao não registrar o contrato, a alienante não poderia recorrer a esse procedimento, conforme o entendimento já consolidado pela Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos.
Apesar de o contrato não registrado ser válido e eficaz, o registro é uma condição imprescindível para a aplicação da execução extrajudicial, conforme prevê a legislação. “A ausência do registro prejudica a utilização do procedimento extrajudicial, mesmo que o contrato em si seja válido”, destacou a ministra.
Boa-fé objetiva e supressivo devem guiar a solução do caso
A ministra enfatizou também que, nos casos em que o contrato de alienação fiduciária não é registrado por um longo período devido à omissão deliberada da parte vendedora, devem ser observados os princípios da boa-fé objetiva e da supressio. No ramo imobiliário, é comum que as empresas deixem de registrar contratos de alienação fiduciária para reduzir custos operacionais, mas isso não pode prejudicar os direitos dos consumidores.
Ela concluiu que os contratos de venda de imóveis não devem depender exclusivamente da decisão do alienante sobre o momento do registro. Caso contrário, a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 não poderá ser aplicada.
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