Decisão judicial reafirma o que há décadas venho alertando: o fisco municipal não pode antecipar cobranças de ITBI. Entenda como isso impacta sua empresa e como recuperar valores pagos indevidamente.

Depois de mais de 40 anos defendendo contribuintes contra os excessos do fisco, posso afirmar sem meias palavras: a cobrança antecipada de ITBI com multa e juros é uma das práticas mais abusivas, e silenciosas, dos municípios brasileiros.

Uma decisão recente da 5ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública de São Paulo voltou a confirmar o que os Tribunais Superiores já estabeleceram há tempos: o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro em cartório. Antes disso, não há tributo devido. E se não há tributo devido, não pode haver multa nem juros.

O caso envolveu uma holding imobiliária que integralizou imóveis ao seu capital social em dezembro de 2024. Quando foi emitir a guia de ITBI em maio de 2025, a prefeitura já havia incluído encargos moratórios, como se houvesse atraso. Mas atraso em relação a quê, se a propriedade ainda nem havia sido transferida?

O Que Está em Jogo Para Sua Empresa

Esta não é uma discussão acadêmica. É dinheiro no seu bolso. E, muitas vezes, dinheiro que você já pagou e que pode recuperar.

Eu já administrei cerca de 10 mil casos tributários ao longo da minha carreira e vi esse padrão se repetir incontáveis vezes: o município cobra o ITBI antes da hora, inclui multa e juros arbitrários, e o contribuinte paga sem questionar, porque não sabe que pode e deve questionar.

Quando você compra um imóvel por R$ 500 mil e a alíquota de ITBI é de 3%, estamos falando de R$ 15 mil. Se a prefeitura adicionar 20% de multa e 1% de juros ao mês por um suposto atraso de seis meses, você está pagando cerca de R$ 4 mil a mais do que deveria. Agora multiplique isso por operações maiores, por holdings com múltiplos imóveis, por incorporações ao capital social. Os números se tornam astronômicos.

Como Funciona o Fato Gerador do ITBI

Vou explicar de forma direta, como faço em minhas palestras e seminários.

O ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – incide sobre a transferência onerosa de imóveis entre pessoas vivas. A Constituição Federal, em seu artigo 156, II, é clara: o fato gerador é a transmissão. O Código Tributário Nacional, no artigo 35, repete essa lógica. E o Código Civil, nos artigos 1.227 e 1.245, estabelece que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Em outras palavras: antes do registro, você pode ter assinado contrato, escritura, promessa de compra e venda, não importa. A propriedade ainda não mudou de mãos. E se a propriedade não mudou de mãos, não houve fato gerador. E se não houve fato gerador, não há imposto devido.

O Supremo Tribunal Federal fixou tese com repercussão geral nesse sentido: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

Isso não é opinião. É a lei. É o entendimento consolidado dos tribunais. E, ainda assim, os municípios continuam cobrando antes da hora.

Por Que os Municípios Insistem Nessa Prática

Aqui entra minha análise crítica, baseada em décadas vendo o fisco operar.

Os municípios precisam arrecadar. E a antecipação do ITBI é uma forma conveniente de garantir receita antes mesmo de o fato gerador ocorrer. Muitos criam legislações locais que exigem o pagamento no momento da lavratura da escritura, ou estabelecem prazos contados a partir do contrato, tudo em desacordo com a Constituição e o CTN.

E funciona. Funciona porque a maioria dos contribuintes paga sem questionar. Funciona porque os cartórios, pressionados por outras normas, muitas vezes exigem a quitação do ITBI para lavrar escrituras ou efetuar registros. Funciona porque o empresário está ocupado tocando seu negócio e não tem tempo para entrar numa briga com a prefeitura.

Mas eu digo: essa é uma briga que vale a pena. E que, na maioria das vezes, você ganha.

Riscos e Armadilhas Que Você Precisa Conhecer

Vou listar os pontos que todo empresário e todo contador precisam ter em mente:

1. A guia de ITBI com encargos não é lei. O fato de a prefeitura emitir uma guia com multa e juros não significa que você deve pagar. É apenas a pretensão do fisco, e pretensão pode ser contestada.
2. O cartório pode travar seu registro. Algumas legislações estaduais e municipais ainda exigem comprovação de quitação do ITBI para registro. Você pode precisar de uma liminar ou mandado de segurança para destravar.
3. Prazo para recuperar valores pagos. Se você já pagou ITBI com multa e juros indevidos, pode entrar com ação de repetição de indébito.
4. Holdings e integralizações exigem atenção redobrada. Operações de integralização de imóveis ao capital social são especialmente visadas. O fisco tenta aplicar a regra da atividade preponderante para cobrar ITBI mesmo em casos de isenção.
5. Atualização monetária pode ser devida. O valor do ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação atualizado pelo IPCA-E até a data do registro. Isso é diferente de multa e juros por atraso.

O Que Fazer: Orientação Prática

Se você está comprando um imóvel, integralizando bens em uma empresa, ou realizando qualquer operação sujeita ao ITBI, siga estas orientações:

• Analise a guia antes de pagar. Verifique se há multa ou juros incluídos. Se houver, questione.
• Consulte um tributarista. Não dependa apenas do contador ou do corretor. Esta é uma questão jurídica que exige análise especializada.
• Avalie a via judicial. Mandado de segurança ou ação declaratória podem garantir seu direito de pagar apenas o imposto devido, sem encargos.
• Guarde documentação. Contratos, escrituras, comprovantes de pagamento – tudo isso pode ser necessário para uma futura recuperação de valores.
• Não deixe prescrever. Se você já pagou valores indevidos, tem cinco anos para buscar a restituição. Entenda melhor os Prazos de prescrição tributária.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Quando o ITBI é devido?

O ITBI é devido no momento do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e não antes.

2. O município pode cobrar ITBI antes do registro?

Não. A cobrança antecipada é inconstitucional, conforme entendimento do STF.

3. Se eu paguei ITBI com multa e juros indevidos, posso recuperar?

Sim, por meio de ação de repetição de indébito, respeitado o prazo de cinco anos.

4. O cartório pode exigir quitação do ITBI para fazer o registro?

Há discussão sobre isso. Algumas legislações impõem essa obrigação aos cartórios, mas ela pode ser afastada judicialmente.

5. Integralização de imóvel em holding paga ITBI?

Depende. Há imunidade constitucional, mas ela pode ser afastada se a empresa tiver atividade preponderante imobiliária. Explico isso em profundidade no artigo sobre Integralização de imóveis ao capital social.

6. Qual a alíquota do ITBI?

Varia por município, geralmente entre 2% e 5%. Em São Paulo, é 3%.

7. Contrato de gaveta gera ITBI?

O ITBI só incide quando houver registro. O Contrato de gaveta, por si só, não transfere a propriedade e não gera ITBI, mas atenção aos riscos e armadilhas dessa prática.

Conclusão Prática

O caso julgado em São Paulo é apenas mais um exemplo do que vejo há décadas: o fisco cobra o que não deve, e o contribuinte paga o que não precisa. A decisão está correta, o ITBI só é devido com o registro, e multa e juros antes disso são ilegais.

Resumo dos principais pontos de ação:

• O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário, não a assinatura de contrato ou escritura.
• Multa e juros cobrados antes do registro são ilegais e podem ser contestados.
• Valores pagos indevidamente podem ser recuperados em até cinco anos, conheça os detalhes sobre prescrição tributária.
• Holdings e operações de integralização de imóveis exigem análise especializada.
• Não aceite a cobrança sem questionar, o direito está ao seu lado.

Você Pode Estar Perdendo Dinheiro Agora Mesmo

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, integralizou bens em uma holding, ou está prestes a realizar uma operação imobiliária, há uma chance real de que o fisco municipal tenha cobrado – ou vá cobrar – valores que você não deve.

Em mais de 40 anos de atuação, já ajudei a recuperar mais de R$ 1 bilhão para contribuintes. E posso afirmar: cada caso de ITBI indevido que analisei tinha dinheiro a ser recuperado.

Agende uma consultoria estratégica. Se você tem operações complexas, holdings, integralizações, reestruturações societárias, uma hora de conversa pode economizar milhares de reais.

Não deixe seu dinheiro com o fisco. O prazo corre contra você.

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