Tudo o Que Você Precisa Saber Sobre CIB, SINTER e a Integração Obrigatória de Cartórios

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O “CPF dos Imóveis” É Realidade: Entenda a Mudança Estrutural na Fiscalização Imobiliária

Em 18 de agosto de 2025, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 — um normativo que estabelece mudanças estruturais na forma como o Brasil gerencia e fiscaliza informações sobre imóveis. Em meus 40 anos de advocacia tributária, reconheço esta como uma das transformações mais significativas no relacionamento entre fisco e contribuinte no mercado imobiliário brasileiro.

Como já advertia Aristóteles em sua Ética a Nicômaco, a virtude está no meio-termo. E quando se trata de criar um sistema nacional de informações sobre cada imóvel do país, é fundamental encontrar o equilíbrio entre eficiência arrecadatória e preservação das garantias constitucionais do contribuinte.

A norma regulamenta a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — chamado de “CPF dos imóveis” — e sua integração obrigatória ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Embora a Receita Federal afirme que “não há novas obrigações diretas aos contribuintes”, os impactos tributários desta mudança estrutural exigem atenção e planejamento por parte de quem possui patrimônio imobiliário.

O Que É Exatamente o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)?

Imagine que cada imóvel no Brasil — desde o apartamento de 30m² na periferia até a fazenda de milhares de hectares no interior — receba um número único, irrepetível, que o acompanhará eternamente em todas as transações, registros e declarações fiscais. Este é o CIB.

Atualmente, temos uma verdadeira babel cadastral:

Inscrição Municipal (IPTU)
Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
Código no INCRA (para imóveis rurais)
CAR (Cadastro Ambiental Rural)
NIRF (Número do Imóvel na Receita Federal)

O CIB promete unificar tudo isso em um identificador único nacional. Parece eficiente, não é? E de fato pode ser — mas lembre-se do que escreveu Milan Kundera: “A burocracia é um gigantesco mecanismo operado por pigmeus”. A questão não é SE o sistema funcionará, mas PARA QUEM ele funcionará melhor: para o fisco ou para o contribuinte?

A Integração com o SINTER: A Espinha Dorsal da Fiscalização Total

O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), instituído pelo Decreto 11.208/2022, é a plataforma tecnológica que sustentará o CIB. Pense nele como uma gigantesca central de inteligência fiscal que cruzará, em tempo real, informações de:

Receita Federal
Fiscos Estaduais
Fiscos Municipais
Conselho Nacional de Justiça (CNJ)
Cartórios de Notas e Registro
Órgãos ambientais
Cadastros imobiliários municipais

Segundo a Confederação Nacional de Municípios, em 2025 o Brasil possui mais de 5.570 municípios com sistemas cadastrais completamente distintos. O CIB pretende conectar todos eles. É ambicioso? Sim. É necessário? Talvez. É perigoso para o contribuinte desavisado? Absolutamente.

A Instrução Normativa 2.275/2025: O Que Muda na Prática?

Para os Cartórios: Obrigação Imediata e Irreversível

A partir da vigência da IN 2.275/2025, os serviços notariais e de registro (cartórios) têm a obrigação de:

1. Integrar-se eletronicamente ao SINTER

Envio automático de dados logo após cada ato lavrado
Formato padronizado conforme especificações técnicas da RFB
Sistema operacional 24/7 com rastreabilidade total

2. Transmitir informações sobre:

Compra e venda de imóveis
Doações
Permutas
Heranças e inventários
Constituição de garantias reais (hipotecas, alienações fiduciárias)
Alterações nas características dos imóveis (construções, demolições, remembramentos, desmembramentos)
Arrendamentos rurais
Concessões de direito real de uso

3. Alimentar continuamente o valor de referência

Base para cálculo do ITBI, IPTU e, futuramente, IBS/CBS sobre operações imobiliárias

Cronograma Acelerado: Prepare-se para Novembro de 2025

O plano de implementação anexo à IN 2.275/2025 estabelece um cronograma que poderia ser chamado de… otimista:

Fase de Diagnóstico (Agosto a Setembro de 2025): Mapeamento dos sistemas cartoriais existentes em todo o país, identificação de infraestrutura tecnológica e levantamento das necessidades de adequação.

Fase de Prototipagem (Setembro a Outubro de 2025): Desenvolvimento de interfaces de integração, construção de APIs e sistemas de comunicação entre cartórios e o SINTER.

Fase de Homologação (Outubro de 2025): Testes com cartórios-piloto selecionados, validação de fluxos de dados e correção de falhas identificadas nos testes.

Fase de Produção (Novembro de 2025): Entrada em operação plena do sistema, com todos os cartórios obrigados a realizar o envio eletrônico de informações ao SINTER.

Fase de Validação Final (Dezembro de 2025): Ajustes e correções finais baseados nos primeiros meses de operação, refinamento de processos e consolidação do sistema.

Até janeiro de 2026, o código CIB deverá constar obrigatoriamente em todas as escrituras públicas e registros de imóveis.

Em 40 anos de carreira jurídica, nunca vi um prazo tão apertado para implementação de sistema tributário de tamanha envergadura. A pressa, como ensina a prudência mineira, costuma ser conselheira de problemas.

E Se os Cartórios Não Cumprirem? As Penalidades São Reais

A IN 2.275/2025 não deixa margem para negligência: o descumprimento das obrigações será comunicado imediatamente ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que aplicará as sanções administrativas cabíveis conforme a legislação vigente.

Na prática, isso significa:

Processos disciplinares contra tabeliães e oficiais de registro
Multas administrativas
Suspensão temporária das atividades cartorárias
Em casos graves, perda da delegação

Mas aqui está o ponto crucial que ninguém está dizendo: se os cartórios falharem na transmissão de dados ou transmitirem informações incorretas, quem arcará com as consequências tributárias será o contribuinte. E é justamente por isso que, mesmo sem ter obrigações diretas impostas pela norma, você precisa acompanhar de perto como seus imóveis estão sendo cadastrados no CIB.

Para Proprietários de Imóveis: “Sem Obrigações Diretas”? Vamos Conversar Sobre Isso…

A Receita Federal repete como mantra que “a obrigação é exclusiva dos cartórios, não dos contribuintes”. Tecnicamente correto. Mas como dizia Santo Tomás de Aquino, é preciso distinguir para não confundir.

Os 5 Impactos Tributários Reais que Você Sentirá no Bolso

1. Valor de Referência: O Novo Parâmetro (e Pesadelo) Tributário

O CIB estabelecerá um “valor de referência” para cada imóvel, calculado com base em critérios da Receita Federal que buscarão refletir o valor real de mercado. Esse valor será usado como base mínima para:

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) — municipal
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) — municipal
IBS/CBS sobre operações imobiliárias — a partir de 2026/2027 (Reforma Tributária)

Hoje, muitos municípios trabalham com valores venais defasados — alguns com 10, 15 anos de desatualização. Com o CIB, essa “generosidade” tributária acabará. Segundo especialistas, a aproximação do valor venal ao valor de mercado pode elevar a base de cálculo do IPTU em até 300% em algumas regiões.

Pergunta provocativa: Se sua casa vale R$ 500 mil no mercado, mas o valor venal no município é R$ 200 mil, por quanto você está declarando no Imposto de Renda? E quando o CIB apontar R$ 480 mil como “valor de referência”?

2. Cruzamento Automático de Dados: O Fim da Invisibilidade Fiscal

A integração entre SINTER, CIB e todos os cadastros fiscais significa que:

Toda compra ou venda será cruzada automaticamente com suas declarações de IR
Ganhos de capital “esquecidos” serão identificados instantaneamente
Imóveis não declarados saltarão aos olhos do Leão
Divergências entre valor declarado e valor de transação gerarão malha fina automática

Em 2024, segundo a Receita Federal, mais de 1,2 milhão de contribuintes caíram na malha fina por problemas com imóveis. Com o CIB, esse número tende a explodir em 2026-2027.

3. ITBI: A Tese do Valor Venal Pode Estar com os Dias Contados

Por décadas, municípios usaram o valor venal cadastral como base para o ITBI, mesmo sendo inferior ao valor de transação. Com a integração ao CIB e o estabelecimento de “valores de referência”, essa prática pode ser questionada judicialmente ou simplesmente substituída pela base mais alta.

4. Holdings Imobiliárias e Planejamento Sucessório: Revisão Obrigatória

Se você estruturou uma holding familiar para gestão de imóveis, o CIB exigirá revisão completa dessa estratégia. A transparência total pode:

Dificultar planejamentos que dependiam de assimetria informacional
Facilitar autuações sobre benefícios fiscais questionáveis
Expor estruturas que não resistem ao escrutínio da conformidade tributária

5. Imóveis Rurais e a Complexidade do ITR

Para propriedades rurais, a integração SINTER/CIB/INCRA/CAR criará uma malha de dados sem precedentes. O cruzamento entre:

Área declarada no ITR
Área registrada no INCRA
Área no CAR (Cadastro Ambiental Rural)
Produtividade declarada
Valor de mercado estimado

…tornará praticamente impossível manter inconsistências sem detecção imediata.

O CIB não cria novos impostos, mas transforma radicalmente a forma como os tributos sobre imóveis são calculados e fiscalizados. A era da subavaliação e da invisibilidade fiscal de imóveis acabou.

A Conexão com a Reforma Tributária: IBS e CBS Sobre Imóveis

Aqui está o que poucos estão explicando: o CIB não é apenas uma medida de organização cadastral. Ele é peça-chave da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária.

IBS e CBS nas Operações Imobiliárias: O Que Vem Por Aí

A partir de 2026 (período de testes) e especialmente de 2027 em diante, operações com imóveis passarão a sofrer incidência de:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — substituto de ICMS e ISS
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — substituto de PIS e COFINS

O artigo 255 da LC 214/2025 lista como fatos geradores:

Alienação onerosa de bens imóveis
Locação de imóveis
Cessão onerosa de direitos sobre imóveis
Permuta de imóveis

E aqui está o ponto crítico: a base de cálculo dessas operações será o valor da operação — que, graças ao CIB/SINTER, não poderá mais ser subdeclarado sem risco altíssimo de autuação.

Alíquotas Projetadas: Prepare o Bolso

Embora as alíquotas finais ainda dependam de regulamentação complementar e do comitê gestor do IBS, as projeções apontam para:

IBS: algo em torno de 17,7% a 18,5% (variável por estado)
CBS: estimativa de 8,8% a 9,2%
Total combinado: cerca de 26,5% a 27,7%

Claro que haverá regimes diferenciados, reduções e exceções — a serem definidos posteriormente. Mas o contribuinte prudente já está calculando o impacto dessa nova realidade sobre seu patrimônio imobiliário.

Os 7 Riscos Jurídicos e Tributários que o CIB Traz (E Como se Proteger)

Como tributarista da Reforma Tributária com quatro décadas de experiência em litígios fiscais, identifico sete riscos concretos que todo proprietário de imóveis deve monitorar:

1. Risco de Divergência Cadastral

O problema: Seu imóvel pode estar registrado com áreas, confrontantes ou características diferentes em cada cadastro (municipal, cartório, INCRA).

O perigo: Quando o CIB unificar essas informações, divergências gritantes podem gerar:

Autuações por subdeclaração de área
Questionamentos sobre legalidade de construções
Cobranças retroativas de diferenças de IPTU

A proteção: Faça uma auditoria cadastral preventiva AGORA. Solicite certidões em todos os órgãos e corrija inconsistências antes da integração total.

2. Risco de Superavaliação Automática

O problema: Algoritmos da Receita podem atribuir “valores de referência” descolados da realidade local, especialmente em regiões com mercado imobiliário pouco líquido.

O perigo: Você pode ser obrigado a pagar IPTU, ITBI ou IBS sobre valores que não refletem o real valor de mercado do seu imóvel.

A proteção: A IN 2.275/2025 precisa prever mecanismos de impugnação do valor de referência. Como contribuinte, você terá direito (ainda a ser regulamentado) de contestar avaliações absurdas. Guardar documentação que comprove o valor real do imóvel será essencial.

3. Risco de Exposição de Planejamentos Frágeis

O problema: Estratégias tributárias que dependiam de falta de cruzamento de dados (holdings com operações internas subavaliadas, doações com valores minimizados) ficarão totalmente expostas.

O perigo: Autuações por simulação, fraude ou abuso de direito, com multas qualificadas de 150% a 225%.

A proteção: Revise IMEDIATAMENTE todo planejamento tributário envolvendo imóveis com advogado especializado em direito tributário. O que funcionou até 2024 pode ser desastroso em 2026.

4. Risco de Malha Fina Automática em Ganho de Capital

O problema: Toda venda de imóvel será cruzada automaticamente com a DIRPF (Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física).

O perigo: Se você vendeu um imóvel e:

Não declarou o ganho de capital
Declarou valor de venda inferior ao real
Não recolheu o imposto no mês seguinte à venda

…a autuação virá por correio eletrônico antes mesmo da entrega da próxima declaração.

A proteção: Nunca, em hipótese alguma, deixe de declarar corretamente transações imobiliárias. O custo da sonegação superará em muito o valor do imposto devido.

5. Risco para Imóveis em Inventário ou Herança

O problema: Imóveis transmitidos por herança frequentemente ficam anos sem atualização cadastral ou tributária.

O perigo: O CIB identificará imóveis “órfãos” — que constam em nome de falecidos sem processo de inventário ou ITCMD pago.

A proteção: Regularize inventários pendentes antes da integração total do CIB. A Fazenda Pública poderá cobrar retroativamente ITCMD com juros e multa.

6. Risco de Tributação Sobre Benfeitorias Não Declaradas

O problema: Você construiu um segundo andar, uma piscina, um galpão… mas não averbou no cartório nem atualizou o IPTU municipal.

O perigo: Imagens de satélite cruzadas com dados cadastrais antigos podem evidenciar construções clandestinas, gerando:

Autuações por IPTU não recolhido sobre a área construída
Multas municipais por obras sem alvará
Questionamentos sobre origem dos recursos para a construção (IR)

A proteção: Regularize benfeitorias e atualize cadastros imobiliários. O custo da regularização espontânea é sempre inferior ao da autuação fiscal.

7. Risco de Uso Indevido de Dados Pessoais

O problema: O SINTER concentrará um volume gigantesco de dados sensíveis: localização exata, características, valores, histórico de proprietários.

O perigo: Vazamentos, uso inadequado por agentes públicos, comercialização ilícita de informações.

A proteção: Ainda incerto. A LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) deveria proteger, mas o Estado frequentemente se coloca acima das próprias regras. Acompanhe juridicamente a evolução do sistema e questione judicialmente qualquer uso abusivo de seus dados.

Segundo levantamento do CNJ, em 2024 existiam mais de 90 milhões de imóveis cadastrados nos cartórios brasileiros. Com o CIB, todos estarão sob monitoramento fiscal integrado a partir de 2026.

A Perspectiva Filosófico-Jurídica: Eficiência Fiscal vs. Garantias Constitucionais

Permita-me, por um momento, sair do tecnicismo jurídico e adentrar a reflexão que deve permear toda política tributária em um Estado Democrático de Direito.

Santo Tomás de Aquino, ao tratar da lei humana na Suma Teológica, estabelece que toda lei deve ter como fim o bem comum, mas jamais pode violar a dignidade da pessoa humana ou os direitos naturais. A tributação — forma legítima de financiamento do Estado — encontra seu limite justamente quando se torna confiscatória ou quando viola direitos fundamentais.

O CIB/SINTER, em si, não é inconstitucional. Pelo contrário: a organização racional das informações públicas sobre patrimônio imobiliário pode, em tese, gerar:

Maior segurança jurídica nas transações
Redução de litígios por divergências cadastrais
Combate à grilagem e à informalidade fundiária
Facilitação do acesso ao crédito imobiliário

Mas — e aqui está o ponto que Aristóteles chamaria de phronesis, a sabedoria prática — como garantir que este poderoso instrumento será usado dentro dos limites constitucionais?

Como assegurar que:

Os valores de referência não serão arbitrários ou confiscatórios?
Haverá contraditório e ampla defesa para o contribuinte contestar dados incorretos?
A LGPD será respeitada e dados sensíveis não serão expostos?
O aumento da eficiência fiscal não se traduzirá em aumento desproporcional da carga tributária?

Estas são perguntas sem resposta clara na IN 2.275/2025. E é exatamente por isso que o acompanhamento jurídico especializado deixa de ser opcional e passa a ser estratégico para qualquer pessoa com patrimônio imobiliário significativo.

O Que Fazer AGORA: 8 Ações Práticas e Urgentes

Chega de teoria. Como tributarista que patrocinou mais processos tributários do que consigo contar nestas quatro décadas, deixo-lhe um roteiro prático de providências imediatas:

1. Auditoria Cadastral Completa de Todos os Seus Imóveis

Ação: Solicite certidões atualizadas de:

Matrícula do Registro de Imóveis
Inscrição Municipal (carnê de IPTU)
INCRA/CAR (se rural)
NIRF (se declarado no IR)

Objetivo: Identificar divergências de área, confrontantes, titularidade, valores antes que o CIB as consolide.

2. Revisão das Últimas 5 Declarações de Imposto de Renda

Ação: Verifique se TODOS os imóveis estão corretamente declarados, com valores de aquisição comprovados por documentação.

Objetivo: Corrigir omissões ou erros antes do cruzamento automático com o CIB.

3. Documentar Todas as Benfeitorias Realizadas

Ação: Reúna notas fiscais, recibos, contratos de construção/reforma que comprovem benfeitorias realizadas ao longo dos anos.

Objetivo: Justificar aumentos de valor e reduzir ganho de capital em futuras vendas (já que benfeitorias se somam ao custo de aquisição para fins de IR).

4. Regularizar Imóveis em Situação Irregular

Ação: Se há construções sem alvará, áreas não averbadas, inventários pendentes — regularize AGORA.

Objetivo: Evitar autuações futuras quando o CIB evidenciar as irregularidades.

5. Revisar Holdings Patrimoniais e Familiares

Ação: Se você tem holding imobiliária, familiar ou participa de estruturas societárias com imóveis — submeta a estrutura a uma revisão de conformidade tributária.

Objetivo: Adequar o planejamento à nova realidade de transparência total.

6. Acompanhar a Implementação do Sistema em Seu Município

Ação: Municípios maiores tendem a aderir mais rapidamente. Verifique se sua prefeitura já iniciou a integração ao SINTER/CIB.

Objetivo: Antecipar mudanças no cálculo do IPTU e ITBI locais.

7. Preparar-se para o IBS/CBS sobre Operações Imobiliárias

Ação: Se você planeja vender, permutar ou locar imóveis comercialmente a partir de 2026-2027, calcule os novos custos tributários.

Objetivo: Decidir se antecipa operações ou aguarda regulamentação mais detalhada sobre alíquotas e exceções.

8. Contratar Assessoria Tributária Especializada em Reforma Tributária

Conclusão: Conhecimento é a Única Proteção Real Contra o Fisco

Miguel de Cervantes, em Dom Quixote, imortalizou a frase: “Advertido estás, Sancho”. Pois bem, advertidos estamos sobre a chegada do CIB e do SINTER. A Receita Federal não publicou a IN 2.275/2025 escondida — ela está disponível, pública, acessível.

O que separa o contribuinte que será autuado em 2026 daquele que navegará tranquilamente pela nova realidade fiscal é simples: conhecimento e planejamento.

Em 40 anos defendendo contribuintes, aprendi uma verdade implacável: o fisco brasileiro é implacável com o desavisado, mas respeita (mesmo que a contragosto) quem conhece seus direitos e deveres.

O CIB não é um bicho-papão. É um instrumento de gestão fiscal que pode — repito, PODE — até trazer benefícios de organização e segurança jurídica. Mas só trará benefícios se você estiver preparado, regular, documentado e assessorado.

Como dizia Guimarães Rosa em Grande Sertão: Veredas: “O correr da vida embrulha tudo. A vida é assim: esquenta e esfria, aperta e daí afrouxa, sossega e depois desinquieta. O que ela quer da gente é coragem”.

Coragem tributária significa:

Encarar a realidade do CIB sem negacionismo
Regularizar o que precisa ser regularizado
Questionar juridicamente o que for abusivo ou ilegal
E, acima de tudo, não enfrentar o Leviatã fiscal desarmado de conhecimento técnico especializado

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre CIB e SINTER

1. O CIB criará novos impostos sobre imóveis?

Não. O CIB é um cadastro unificado, não um tributo. MAS ele servirá de base para cálculo mais eficiente (e possivelmente mais alto) de impostos já existentes (IPTU, ITBI) e dos futuros IBS/CBS.

2. Preciso fazer algum cadastro no CIB como proprietário?

Não diretamente. Os cartórios e municípios alimentarão o sistema. Mas você deve acompanhar se as informações sobre seus imóveis estão corretas.

3. O valor de referência do CIB substituirá o valor venal municipal?

Ainda não está claro. O mais provável é que convirjam progressivamente, eliminando a defasagem atual entre valores venais e de mercado.

4. Posso impugnar o valor de referência atribuído ao meu imóvel?

A legislação deverá prever mecanismos de impugnação, mas ainda não foram regulamentados. Guarde toda documentação que justifique valores (laudos, escrituras, reformas).

5. Imóveis rurais também entrarão no CIB?

Sim. A integração SINTER/CIB abrange tanto imóveis urbanos quanto rurais.

6. Quando o CIB estará totalmente operacional?

O cronograma prevê entrada em produção em novembro de 2025, com uso obrigatório do código CIB em documentos a partir de janeiro de 2026. Mas a implementação será gradual.

7. Holdings imobiliárias perdem sentido com o CIB?

Não necessariamente. Mas holdings criadas apenas para “esconder” patrimônio ou para subfaturar operações internas perdem completamente o sentido (e tornam-se perigosas). Holdings bem estruturadas, com propósito negocial legítimo, continuam válidas.

8. Meu imóvel herdado mas sem inventário será detectado?

Com altíssima probabilidade, sim. O cruzamento entre registros de óbito, matrículas imobiliárias e declarações de IR evidenciará imóveis não regularizados.

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