Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos e o município estipulou unilateralmente o valor para cálculo do ITBI, então eu tenho uma notícia importante: provavelmente você pagou imposto a mais. E, agora, o STJ acaba de confirmar que isso era ilegal.
Em mais de 40 anos atuando no tributário, eu já vi esse filme dezenas de vezes. De fato, os municípios, pressionados pela necessidade de arrecadação, criam artifícios para cobrar mais do que deveriam. No caso do ITBI, por exemplo, o artifício era simples: ignorar o valor real da transação e adotar um “valor de referência” inflado, definido pela própria prefeitura. Consequentemente, o contribuinte, geralmente um empresário ou investidor imobiliário, não tinha escolha: pagava ou não registrava o imóvel.
Pois bem. Esse cenário mudou radicalmente com o julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça. E, diferentemente do que muitos pensam, essa decisão não representa apenas uma vitória técnica para advogados debaterem em congressos. Na verdade, ela significa, na prática, dinheiro no bolso de quem foi lesado.
O que é o Tema 1.113 do STJ e por que ele importa para a sua empresa
O ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – incide toda vez que você compra um imóvel. Portanto, qualquer empresário que adquire galpões, lojas, terrenos ou salas comerciais conhece esse tributo de perto. Contudo, a grande polêmica sempre foi: qual valor deve servir de base para calcular o imposto?
Durante anos, muitos municípios adotaram o mesmo valor venal do IPTU ou, pior ainda, criaram tabelas próprias com “valores de referência” que frequentemente superavam o preço efetivamente pago. Em outras palavras, o contribuinte declarava que comprou por R$ 500 mil, mas a prefeitura dizia que o imóvel “valia” R$ 700 mil segundo seus critérios internos. Como resultado, o ITBI era calculado sobre R$ 700 mil.
Diante dessa situação, o STJ, ao firmar a tese no Tema 1.113, estabeleceu três pontos fundamentais que todo empresário precisa conhecer:
Primeiro: a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, e esse valor não está vinculado ao IPTU. Logo, o município não pode simplesmente pegar o valor venal do carnê de IPTU e usá-lo como piso para o ITBI.
Segundo: o valor declarado pelo contribuinte na escritura goza de presunção de veracidade. Isso significa que a prefeitura deve, em princípio, aceitar o valor informado pelas partes. Caso desconfie de fraude, ela pode questionar, mas somente por meio de processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa.
Terceiro: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente. Ou seja, aquela tabela interna da prefeitura que “corrigia” o valor do seu imóvel para cima é, agora, oficialmente ilegal.
Como funcionava a cobrança abusiva do ITBI pelos municípios
Para entender o tamanho do problema, primeiramente é preciso olhar para a mecânica da cobrança. Quando um empresário comprava um imóvel comercial, ele apresentava a escritura ao cartório e à prefeitura. Nessa escritura, constava o valor efetivamente pago, digamos, R$ 1 milhão.
Entretanto, o sistema municipal frequentemente rejeitava esse valor de forma automática. A prefeitura possuía uma base de dados com “valores de referência” por região, metragem e tipo de imóvel. Assim, se o sistema indicasse que aquele imóvel “deveria valer” R$ 1,3 milhão, então o ITBI era calculado sobre esse montante maior, independentemente do que as partes haviam acordado.
Qual era o argumento do Fisco? Evitar fraudes. A lógica era que contribuintes poderiam subdeclarar valores para pagar menos imposto. Até aí, tudo bem, afinal, o Fisco tem, de fato, o dever de fiscalizar. No entanto, o problema é que essa fiscalização não pode ser feita de forma genérica, presumindo que todo mundo é fraudador. Pelo contrário, cada caso precisa ser analisado individualmente.
Além disso, os valores de referência municipais raramente refletiam a realidade do mercado. Por exemplo, um galpão industrial em área de baixa demanda poderia ter valor de mercado muito inferior ao indicado na tabela da prefeitura. Mesmo assim, o contribuinte era obrigado a pagar sobre o valor arbitrado, ou, então, enfrentar a impossibilidade de registrar o imóvel.
Por que essa decisão é um divisor de águas para negócios imobiliários
Em minhas palestras sobre planejamento tributário, eu sempre digo: o empresário brasileiro não pode se dar ao luxo de ignorar decisões dos tribunais superiores. Especialmente quando elas abrem portas para recuperação de valores pagos indevidamente.
,Nesse sentido, o Tema 1.113 não apenas corrige uma distorção futura, ele também permite que quem pagou a mais no passado busque a restituição. Dessa forma, se você comprou imóveis nos últimos cinco anos e o município cobrou ITBI sobre valor de referência superior ao da escritura, há fundamento sólido para pleitear a devolução da diferença. Para entender melhor esse mecanismo, recomendo a leitura do artigo: Como funciona a restituição de tributos pagos indevidamente, onde explico os prazos e procedimentos em detalhes.
Essa não é uma tese acadêmica. Na prática, os tribunais de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais já estão aplicando o entendimento do STJ de forma consistente. A tendência das decisões é clara: se o município não abriu procedimento administrativo específico para questionar o valor declarado, então a cobrança a maior foi indevida.
Para empresas que realizam múltiplas aquisições imobiliárias, como incorporadoras, fundos de investimento imobiliário, redes de varejo ou indústrias em expansão, o impacto pode ser bastante significativo. Estamos falando, em muitos casos, de centenas de milhares de reais que podem retornar ao caixa da empresa. Aliás, se você atua no setor de incorporação, vale conferir também o conteúdo: Incorporação imobiliária e tributação: armadilhas que o incorporador precisa conhecer, que aborda outros riscos tributários específicos dessa atividade.
Riscos e armadilhas: o que você precisa saber antes de agir
Antes de sair correndo para pedir restituição, algumas cautelas são necessárias. Primeiramente, o prazo prescricional é de cinco anos a partir do pagamento. Portanto, se você pagou ITBI há mais de cinco anos, o direito à restituição já pode ter prescrito.
Em segundo lugar, é fundamental reunir a documentação adequada: escritura de compra e venda, guia de recolhimento do ITBI, comprovante de pagamento e, se possível, laudo de avaliação ou evidências do valor de mercado na época da transação. Sem essa prova documental, o pedido fica fragilizado.
Também é importante entender que a decisão do STJ não significa que o contribuinte pode declarar qualquer valor na escritura. Certamente, a boa-fé é presumida, porém o Fisco mantém o poder de fiscalização. Dessa maneira, se o valor declarado for absurdamente inferior ao de mercado, o município pode, e deve, instaurar procedimento administrativo para questionar. A diferença é que, agora, ele precisa fazer isso seguindo o devido processo legal, com contraditório e ampla defesa.
Outro ponto de atenção: alguns municípios podem resistir a aplicar o entendimento do STJ administrativamente. Nesses casos, será necessário buscar a via judicial. Por isso, a orientação de um advogado especializado é essencial para avaliar a melhor estratégia em cada situação.
Vale destacar, ainda, que o Tema 1.113 se aplica às operações de compra e venda. Todavia, existem outras modalidades de transmissão imobiliária com regras próprias. Se você está considerando uma operação de troca de imóveis, por exemplo, sugiro a leitura do artigo: ITBI em permuta de imóveis: como funciona a tributação, onde analiso as particularidades dessa forma de negociação.
O que o empresário deve fazer agora: orientação prática
Diante desse cenário, eu recomendo um roteiro objetivo para empresários e gestores:
1. Faça um levantamento das aquisições imobiliárias dos últimos cinco anos. Inicialmente, identifique em quais delas o ITBI foi calculado sobre valor superior ao declarado na escritura.
2. Reúna a documentação completa de cada transação. Especificamente, separe escritura, guia do ITBI, comprovante de pagamento, eventual laudo de avaliação e correspondências com a prefeitura.
3. Calcule a diferença entre o valor pago e o que seria devido. Por exemplo, se o ITBI foi cobrado sobre R$ 1,3 milhão quando deveria incidir sobre R$ 1 milhão, a diferença representa o valor a ser restituído, acrescido de correção monetária.
4. Consulte um advogado tributarista. Assim, ele poderá avaliar se é viável tentar a restituição administrativa ou se será necessário ingressar judicialmente. Em ambos os casos, a análise técnica do caso concreto é indispensável.
5. Para futuras aquisições, exija que o ITBI seja calculado sobre o valor efetivo da transação. Afinal, se o município insistir em aplicar valor de referência, você agora tem respaldo jurídico sólido para contestar.
Perguntas frequentes sobre o ITBI e o Tema 1.113 do STJ
O valor do ITBI deve ser igual ao do IPTU? Não. O STJ deixou claro que são bases de cálculo distintas. Enquanto o IPTU usa valor venal genérico, o ITBI deve considerar o valor real da transação.
Posso declarar qualquer valor na escritura? A declaração goza de presunção de veracidade. No entanto, valores manifestamente irreais podem ser questionados pelo Fisco mediante procedimento administrativo próprio.
Como sei se paguei ITBI a mais? Compare o valor da escritura com a base de cálculo indicada na guia do ITBI. Se o imposto incidiu sobre valor maior que o da escritura sem processo administrativo, então houve cobrança indevida.
Qual o prazo para pedir restituição? Cinco anos a partir da data do pagamento indevido, conforme determina o Código Tributário Nacional.
Preciso entrar na Justiça ou posso pedir administrativamente? Depende do município. Alguns já reconhecem o direito administrativamente; outros, por sua vez, ainda resistem e exigem ação judicial.
Essa decisão vale para pessoa física também? Sim. O Tema 1.113 se aplica a qualquer contribuinte do ITBI, seja pessoa física ou jurídica.
A imunidade de ITBI nas integralizações de capital permanece? Esse é outro tema, a imunidade prevista no artigo 156, §2º, I, da Constituição. O Tema 1.113 trata especificamente da base de cálculo, não da imunidade.
Conclusão prática: transforme conhecimento em ação
Ao longo de quatro décadas atuando em contencioso tributário, eu aprendi que as grandes vitórias do contribuinte geralmente vêm de decisões que corrigem abusos históricos do Fisco. Nesse contexto, o Tema 1.113 é exatamente isso: uma correção de rota que impede os municípios de continuar inflando artificialmente a base de cálculo do ITBI.
Mais do que uma tese jurídica, essa decisão representa oportunidade concreta de recuperação de valores para empresários que foram onerados indevidamente. Portanto, se você se reconhece nessa situação, não deixe o prazo prescrever. Afinal, cinco anos passam rápido, e cada mês de inércia é dinheiro que pode não voltar mais.
Resumo dos pontos principais
- A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do imóvel, não ao valor venal do IPTU.
- O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade.
- O município não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo por tabelas internas.
- Quem pagou ITBI a maior nos últimos cinco anos pode buscar restituição.
- A documentação completa é essencial para fundamentar o pedido.
- A orientação de advogado tributarista é indispensável para avaliar cada caso.
Sua empresa pode ter crédito tributário a recuperar
Se você adquiriu imóveis nos últimos cinco anos e desconfia que pagou ITBI sobre base de cálculo inflada, então este é o momento de agir. Nossa equipe está preparada para analisar seu caso, identificar oportunidades de restituição e traçar a melhor estratégia, seja administrativa ou judicial.
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