Por que a incidência do IBS e da CBS sobre a transmissão imobiliária é inconstitucional e representa risco real para incorporadoras, construtoras e empresários do setor

Vou ser direto com você: o Fisco quer cobrar duas vezes pelo mesmo fato. É isso que está em jogo quando se fala em fazer o IBS e a CBS incidirem sobre a venda de imóveis. Já existe o ITBI para isso. Criar mais uma camada de tributação sobre a mesma operação não é reforma, é confisco disfarçado de modernização. E quem não entender isso agora vai pagar caro depois.

Deixe-me ser direto: o que está em jogo não é uma questão técnica de alíquotas ou base de cálculo. O que está em jogo é a própria lógica constitucional do sistema tributário brasileiro. E quando o Fisco cruza essa linha, empresas quebram.

O que está acontecendo com a tributação de imóveis na Reforma Tributária

A Reforma Tributária trouxe o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Até aí, nenhuma novidade. O problema surgiu quando a Lei Complementar 214/25 passou a prever que esses novos tributos podem incidir sobre operações imobiliárias, incluindo a venda de imóveis.

Acontece que já existe um tributo específico para tributar a transmissão de imóveis: o ITBI, que é de competência municipal. A Constituição Federal foi clara ao definir que cada materialidade econômica tem seu tributo correspondente. Renda se tributa com imposto de renda. Patrimônio com IPTU ou ITR. Transmissão de imóveis com ITBI.

Quando o legislador tenta fazer o IBS e a CBS incidirem sobre a mesma operação que já é tributada pelo ITBI, está criando uma bitributação disfarçada. E bitributação, no nosso ordenamento, é inconstitucional.

Por que isso importa para a sua empresa

Vou ser prático porque sei que você não está lendo este artigo por curiosidade acadêmica. Você quer saber: “isso vai me custar quanto?”

A resposta é simples e brutal: se essa tese do Fisco prosperar, o custo tributário de uma operação imobiliária pode dobrar. Você já paga ITBI (geralmente entre 2% e 5%, dependendo do município). Agora imagine somar a isso a alíquota cheia do IBS/CBS, que pode chegar a 27% ou mais.

Não estou exagerando. Em 40 anos, vi empresários perderem tudo por não perceberem a armadilha tributária a tempo. E esta é uma das armadilhas mais perigosas que já vi sendo montada.

A confusão entre consumo e patrimônio: o erro fundamental

Quando você compra um café, está consumindo. Quando compra um imóvel, está investindo. Parece óbvio, não? Pois para o Fisco, aparentemente, não é.

O IBS e a CBS foram criados para tributar o consumo. Seu fundamento é tributar bens e serviços que se exaurem, que são consumidos, que desaparecem depois de utilizados. Um imóvel não se exaure. Um imóvel permanece no patrimônio do adquirente por décadas. Um imóvel gera renda, valoriza, é transmitido entre gerações.

Tributar a aquisição de um imóvel como se fosse consumo é como cobrar ICMS sobre a compra de ações. É uma aberração jurídica que viola a tipicidade constitucional tributária.

O argumento da não-cumulatividade: por que não resolve

Sempre que levanto essa questão em seminários, alguém me diz: “Mas, Dr. Juvenil, o sistema é não-cumulativo. Os créditos resolvem o problema.”

Não resolvem. E vou explicar por quê.

Primeiro, a não-cumulatividade é uma técnica de apuração do tributo, não um elemento que define o fato gerador. Se a operação não pode ser tributada pelo IBS/CBS porque não é consumo, pouco importa se o sistema é cumulativo ou não. É como dizer que você pode cobrar imposto de renda sobre uma doação porque o cálculo será feito de forma progressiva. O método de cálculo não legitima a incidência indevida.

Segundo, na prática, a não-cumulatividade vira uma miragem. Incorporadoras e construtoras acumulam créditos durante anos de obra. O débito só surge na venda. E você sabe como funciona a devolução de créditos no Brasil? Você sabe quanto tempo o Fisco demora para restituir? Esse descasamento temporal gera custo financeiro real que é repassado ao preço final, prejudicando quem compra.

O que fazem os países sérios

Na União Europeia, a regra geral é a isenção de IVA sobre a venda de imóveis residenciais. Por quê? Porque os europeus entenderam há décadas o que parece escapar ao legislador brasileiro: tributar moradia como consumo é socialmente regressivo e economicamente ineficiente.

Quando há tributação, ela ocorre por meio de regimes especiais, com alíquotas reduzidas ou sobre bases de cálculo específicas. Jamais tratando o imóvel como um bem de consumo comum.

Ignorar décadas de experiência internacional não é apenas arrogância técnica. É um erro estratégico que pode custar caro ao setor produtivo brasileiro.

Riscos e armadilhas: o que você precisa observar agora

Se você atua no setor imobiliário, seja como incorporador, construtor, investidor ou mesmo como comprador, aqui estão os pontos que exigem sua atenção imediata:

• Revise seus contratos de compra e venda: quem arcará com eventual tributação adicional? A cláusula de preço já contempla esse risco?
• Analise o impacto no fluxo de caixa: o acúmulo de créditos durante a obra pode descapitalizar sua empresa se a restituição demorar.
• Acompanhe a jurisprudência: essa tese será questionada no Judiciário. A tendência dos tribunais superiores é relevante para suas decisões de negócio.
• Considere medidas preventivas: dependendo do volume das suas operações, pode fazer sentido buscar orientação especializada para proteger sua empresa.
• Não ignore o problema: o pior erro é esperar para ver. No tributário, quem espera geralmente paga.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. O IBS e a CBS já estão incidindo sobre a venda de imóveis?

A LC 214/25 prevê essa possibilidade, mas a incidência plena depende do período de transição da Reforma Tributária. O risco existe e precisa ser monitorado.

2. Vou pagar ITBI e também IBS/CBS na mesma operação?

Se a tese do Fisco prevalecer, sim. É exatamente essa dupla incidência que considero inconstitucional.

3. A não-cumulatividade não elimina a carga tributária?

Não elimina, apenas redistribui. Além disso, o descasamento temporal entre créditos e débitos gera custo financeiro real.

4. Isso afeta apenas incorporadoras e construtoras?

Afeta toda a cadeia: incorporadoras, construtoras, investidores, compradores de imóveis novos e até o mercado de usados, dependendo da interpretação.

5. Há chance de essa tributação ser declarada inconstitucional?

Considero alta essa probabilidade, pois viola princípios fundamentais do sistema tributário. Mas até que o Judiciário se pronuncie definitivamente, o risco permanece.

6. O que devo fazer agora?

Revisar contratos, provisionar riscos, acompanhar a evolução legislativa e judicial, e buscar assessoria tributária especializada se necessário.

Conclusão: proteja seu negócio antes que seja tarde

A Reforma Tributária promete simplificação, mas está entregando complexidade. Promete neutralidade, mas está criando distorções. Promete segurança jurídica, mas está gerando incerteza.

A tentativa de fazer o IBS e a CBS incidirem sobre a venda de imóveis é mais um capítulo dessa história. É inconstitucional, é economicamente equivocada e é especialmente perigosa para quem atua no setor imobiliário.

Em 40 anos no tributário, uma coisa aprendi: o empresário que se antecipa sobrevive. O que espera para ver, geralmente não tem tempo de reagir.

Resumo: o que você precisa lembrar

• A LC 214/25 prevê a incidência de IBS e CBS sobre operações imobiliárias, incluindo venda de imóveis.
• Essa incidência é questionável porque já existe o ITBI para tributar a transmissão de imóveis.
• Imóvel é investimento, não consumo. Tributá-lo como consumo viola a lógica constitucional.
• A não-cumulatividade não resolve o problema jurídico nem elimina o custo financeiro.
• Países desenvolvidos isentam ou reduzem a tributação de IVA sobre imóveis.
• Revise contratos, acompanhe o tema e proteja sua empresa agora.

Precisa de orientação especializada?

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