RESUMO EXECUTIVO: O STF está julgando o Tema 1.348 sobre imunidade de ITBI na integralização de imóveis em capital social, especialmente para empresas imobiliárias. A decisão favorável aos contribuintes pode encerrar décadas de cobrança abusiva pelos municípios e redefinir o planejamento patrimonial no Brasil.
Quantas vezes você, empresário, já foi surpreendido com uma cobrança de ITBI ao integralizar um imóvel no capital da sua empresa? Quantas vezes o fisco municipal ignorou a Constituição Federal e exigiu o imposto mesmo em operações protegidas por imunidade tributária?
Pois bem. Depois de décadas defendendo contribuintes contra essa voracidade fiscal — e em milhares de ações tributárias que ajuizei ao longo de 40 anos — posso afirmar: estamos diante de uma possível virada histórica. O Supremo Tribunal Federal começou a julgar o Recurso Extraordinário 1.495.108, o famoso Tema 1.348 da repercussão geral, e os primeiros votos sinalizam uma vitória expressiva para quem sempre foi tratado como culpado: o contribuinte brasileiro.
O Nó Jurídico que Estrangula o Empresário
A Constituição Federal é clara no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I: não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Simples assim. Ou deveria ser.
Mas o sistema tributário brasileiro tem uma habilidade especial para transformar clareza constitucional em confusão legislativa. Os municípios, ávidos por arrecadação, sempre se apoiaram em uma interpretação distorcida do Código Tributário Nacional para negar a imunidade quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária.
A situação se repete em todo o país: empresários que precisam estruturar holdings familiares para sucessão patrimonial se veem obrigados a pagar ITBI ao integralizar imóveis que geram renda de locação. A prefeitura alega “atividade imobiliária preponderante” e cobra o imposto. O contribuinte paga. Não porque devia, mas porque o custo e o risco de litigar pareciam maiores. Essa história se repete milhares de vezes por ano em todo o Brasil.
A Insegurança Jurídica Como Regra
Como sempre acontece no Brasil tributário, a lei é escrita para confundir, não para esclarecer. E o Judiciário? Bem, o Judiciário brasileiro tem clara tendência de proteger o Fisco, presumindo má-fé do contribuinte e boa-fé do Estado.
Durante meu mandato como deputado federal, vi de perto como essas normas são elaboradas: às pressas, sem debate técnico adequado, frequentemente sob pressão de lobbies diversos. O resultado é previsível — insegurança jurídica crônica que assola o empresário brasileiro.
No caso do ITBI, a confusão começou com a interpretação do artigo 37 do CTN, que condiciona a imunidade à inexistência de atividade imobiliária preponderante. Mas aqui está o ponto crucial que os municípios sempre ignoraram: essa condição se aplica às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção — não à simples integralização de capital.
É como misturar alhos com bugalhos. Mas quando a arrecadação está em jogo, detalhes constitucionais parecem irrelevantes para o fisco.
O Tema 796 Já Havia Sinalizado o Caminho
Em 2020, o STF julgou o Tema 796 da repercussão geral e estabeleceu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Parecia uma decisão técnica, pontual.
Mas nas entrelinhas — e nas razões de decidir do ministro Alexandre de Moraes — havia uma distinção fundamental: a imunidade na integralização direta de capital é INCONDICIONADA. A ressalva sobre atividade preponderante se aplica apenas às reorganizações societárias (fusão, cisão, incorporação, extinção).
Chegou ao meu conhecimento que muitos municípios simplesmente ignoraram essa sinalização e continuaram exigindo o ITBI indiscriminadamente. Afinal, quem vai questionar? O empresário já tem tantas batalhas para travar, tantos tributos para pagar, tanta burocracia para enfrentar.
Mas alguns contribuintes resistiram. E é essa resistência que chegou ao Supremo através do Tema 1.348.
Os Primeiros Votos: Uma Luz no Fim do Túnel
O julgamento começou em outubro de 2025, e o voto do ministro Edson Fachin foi contundente: a imunidade do ITBI na integralização de capital é INCONDICIONAL. Não importa se a empresa atua no setor imobiliário. Não importa se a atividade preponderante é locação ou compra e venda de imóveis.
Quando integralizamos um imóvel no capital social — seja para constituir uma holding familiar, seja para capitalizar uma empresa operacional — a imunidade constitucional se aplica. Ponto final.
Alexandre de Moraes acompanhou o relator. Cristiano Zanin também, com a ressalva de que isso não impede o fisco de investigar simulações ou fraudes. Justo. Ninguém aqui defende ilegalidades — defendo direitos legítimos do contribuinte.
Como recordista brasileiro em ações tributárias ajuizadas, posso afirmar: essa decisão, se confirmada pelo plenário, será uma das mais importantes vitórias dos contribuintes nos últimos anos.
Por Que Isso Importa Para Você
Se você é empresário, especialmente se está estruturando ou já estruturou uma holding patrimonial, essa decisão pode significar:
Economia imediata: Muitas operações de integralização poderão ser feitas sem ITBI, representando economia de 2% a 3% sobre o valor do imóvel (dependendo do município).
Recuperação de valores pagos: Quem pagou ITBI nos últimos cinco anos em operações de integralização de capital pode ter direito à restituição. Em algumas situações, com juros e correção monetária, o montante é significativo.
Segurança jurídica para sucessão: Holdings familiares são instrumentos essenciais de planejamento sucessório. A confirmação da imunidade remove um dos principais entraves fiscais dessas estruturas.
O medo do ITBI tem paralisado inúmeras operações de estruturação patrimonial no Brasil. Anos de insegurança, estruturas desprotegidas, patrimônios vulneráveis — tudo por causa de interpretações equivocadas do fisco municipal que transformaram uma imunidade constitucional clara em zona de guerra tributária.
As Armadilhas Que Ainda Existem
Mas cuidado. Mesmo com uma decisão favorável do STF, o diabo mora nos detalhes.
Primeira armadilha: o valor do imóvel integralizado não pode exceder o capital social subscrito. Se você integraliza um imóvel de R$ 1 milhão mas o capital é de apenas R$ 500 mil, haverá ITBI sobre a diferença. Isso já está pacificado desde o Tema 796.
Segunda armadilha: a operação precisa ser genuína. Se o fisco demonstrar que a integralização foi meramente simulada para fugir do ITBI em uma compra e venda disfarçada, a imunidade cai por terra. E com razão.
Terceira armadilha: holdings inativas ou recém-constituídas podem gerar questionamentos. Alguns municípios argumentam que empresa sem receita nos períodos de análise do CTN não pode ser avaliada quanto à atividade preponderante — logo, presume-se que seja imobiliária. É um argumento absurdo, mas existe.
Vi isso acontecer em uma operação no Paraná: holding familiar constituída especificamente para receber imóveis foi autuada pela prefeitura sob o argumento de que “empresa sem receita é presumidamente imobiliária”. Tivemos que judicializar para fazer prevalecer o óbvio: holding patrimonial não é empresa imobiliária.
O Que Fazer Agora
Se você está planejando estruturar uma holding ou integralizar imóveis no capital de sua empresa, minha sugestão é clara:
Não espere indefinidamente. O julgamento do Tema 1.348 pode levar meses para ser concluído, e mesmo depois haverá o tempo de modulação de efeitos, embargos de declaração, e toda a liturgia processual brasileira.
Estruture com assessoria especializada. Este não é o momento para economizar em consultoria jurídica e contábil. Uma integralização mal documentada pode gerar problemas maiores que o ITBI.
Documente tudo rigorosamente. Laudos de avaliação, atas de assembleia, alterações contratuais, declarações ao fisco — tudo precisa estar impecável. O fisco municipal vai olhar com lupa, principalmente depois da decisão do STF.
Esteja preparado para o contencioso. Mesmo com a tese favorável do Supremo, muitos municípios vão resistir. É a natureza do sistema: o Fisco brasileiro não desiste facilmente de arrecadar.
A Reforma Tributária e o Futuro do ITBI
Como o tributarista da Reforma Tributária — e realizador do Seminário da Reforma Tributária que percorre o Brasil — tenho alertado: a EC 132/2023 não alterou as regras do ITBI. Ele continua sendo um imposto municipal, com as mesmas imunidades constitucionais.
Mas a reforma traz mudanças importantes em impostos federais que impactam as operações societárias. A CBS e o IBS vão substituir vários tributos, e isso pode alterar significativamente o custo das reestruturações empresariais.
Em nosso Seminário da Reforma Tributária, a pergunta mais frequente tem sido: “doutor, devo esperar a reforma para estruturar minha holding?”. Minha resposta é sempre a mesma: não espere. A janela de oportunidade é agora.
A Reforma Tributária não espera pelos despreparados. E o STF, ao julgar o Tema 1.348, está dando um recado claro: a Constituição precisa ser respeitada, mesmo quando isso desagrada aos fiscos municipais.
Uma Vitória Tardia, Mas Necessária
Salomão dizia que há tempo para todas as coisas. Depois de décadas de cobranças abusivas, de contribuintes presumidos culpados, de insegurança jurídica institucionalizada, talvez tenha chegado o tempo da justiça.
Não me iludo completamente. Conheço o sistema brasileiro bem demais. Sei que mesmo após uma decisão favorável do STF, os municípios encontrarão brechas, criarão restrições, inventarão novas exigências. É o jogo do gato e do rato que caracteriza a relação fisco-contribuinte no Brasil.
Mas essa vitória — se vier — será importante. Não apenas pelo dinheiro economizado, mas pelo precedente estabelecido: imunidades constitucionais não são sugestões, são comandos. E o contribuinte brasileiro merece ter seus direitos respeitados.
Em 40 anos de advocacia tributária, vi muitas batalhas. Venci a imensa maioria delas — não porque sou mais inteligente que meus colegas, mas porque o Direito, quando bem aplicado, ainda é um mapa confiável. O Direito não é uma barreira — é um mapa.
E neste momento, o mapa constitucional aponta claramente para a imunidade do ITBI na integralização de imóveis em capital social, independentemente da atividade da empresa.
Resta saber se o STF terá a coragem de seguir esse mapa até o fim, ou se as ressalvas e condicionantes transformarão uma vitória cristalina em mais uma fonte de litígios intermináveis.
Conclusão: Prepare-se Para Agir
O julgamento do Tema 1.348 no STF representa uma oportunidade histórica de correção de uma distorção tributária que persiste há décadas. Os primeiros votos são animadores, mas o jogo ainda não acabou.
Para você, empresário ou detentor de patrimônio imobiliário significativo, isso significa uma coisa: é hora de revisar sua estrutura societária e avaliar oportunidades tanto para operações futuras quanto para recuperação de valores pagos indevidamente no passado.
Se você já pagou ITBI em operações de integralização nos últimos cinco anos, saiba que pode ter direito à restituição desses valores. O prazo prescricional de cinco anos está correndo, e cada dia perdido é dinheiro que você deixa na mesa. Entenda melhor sobre Como recuperar ITBI pago indevidamente e os procedimentos necessários para reaver esses recursos.
Além disso, este é o momento ideal para estruturar adequadamente seu patrimônio. A combinação do julgamento favorável do Tema 1.348 com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária cria uma janela de oportunidade única. Mas como Salomão alertava sobre a prudência nos negócios, há um tempo certo para agir — e postergar pode custar caro. Compreenda Por que adiar o planejamento sucessório pode custar milhões e como proteger seu legado familiar.
Não deixe que o medo do fisco municipal ou a insegurança jurídica paralisem suas decisões estratégicas. Com a assessoria adequada e estruturação técnica rigorosa, é possível aproveitar essa imunidade constitucional de forma absolutamente legítima e segura.
FAQ
1. A decisão do STF no Tema 1.348 tem efeito retroativo?
A decisão terá repercussão geral e efeito vinculante, mas a modulação dos efeitos será definida pelo próprio STF. Contribuintes que pagaram ITBI indevidamente nos últimos cinco anos podem ter direito à restituição, desde que ajuízem ação dentro do prazo prescricional.
2. Holding inativa pode receber imóveis com imunidade de ITBI?
Sim. A imunidade constitucional não exige que a empresa esteja operacional. Holdings patrimoniais são estruturas legítimas de gestão de patrimônio e planejamento sucessório. O que não pode é simulação ou fraude para mascarar uma compra e venda.
3. O valor do imóvel para fins de integralização importa?
Sim. Conforme o Tema 796 já decidido, a imunidade só alcança o valor efetivamente integralizado ao capital social. Se o imóvel vale R$ 1 milhão mas apenas R$ 700 mil são integralizados ao capital, haverá ITBI sobre os R$ 300 mil excedentes.
4. Preciso de laudo de avaliação para integralizar imóveis?
Recomenda-se fortemente. Um laudo técnico bem fundamentado comprova o valor do imóvel integralizado e blinda a operação contra questionamentos do fisco municipal. É um investimento pequeno diante dos riscos de autuação.
5. Como ficam as operações de fusão, cisão e incorporação?
Para essas operações de reorganização societária, a ressalva constitucional sobre atividade preponderante continua valendo. Se a empresa adquirente tem atividade imobiliária preponderante, haverá ITBI nessas hipóteses. A distinção é essa: integralização direta = imunidade incondicional; reorganizações societárias = imunidade condicional.
AVISO LEGAL
Este conteúdo é informativo e não constitui consultoria jurídica específica. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas individualmente por advogado especializado.
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