Você sabia que muitos proprietários pagam ITBI a mais e nem sequer desconfiam? O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis costuma ser calculado sobre bases equivocadas — seja por erro do município, seja por interpretação divergente do valor venal. Depois de quatro décadas atuando no direito tributário municipal, posso afirmar: a recuperação desses valores é viável, mas exige conhecimento técnico e atenção aos prazos. Neste artigo, explico seus direitos, os caminhos legais e o que fazer para não perder o direito à restituição.
Quando o ITBI É Pago Indevidamente
O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de imóveis, calculado geralmente sobre o valor venal de referência ou o valor da transação, prevalecendo o maior. Ocorre que prefeituras, em muitos casos, aplicam bases de cálculo infladas, desconsideram imunidades ou isenções, ou ainda cobram alíquotas superiores às previstas em lei municipal.
Vejo com frequência situações em que o contribuinte aceita o valor lançado sem questionar, pagando por recear atrasos na escritura ou no registro. É compreensível — mas evitável. A cobrança indevida pode decorrer de:
- Superavaliação do imóvel: quando o município arbitra valor superior ao de mercado sem fundamentação técnica adequada;
- Aplicação de alíquota incorreta: algumas legislações municipais preveem alíquotas progressivas ou diferenciadas conforme o tipo de imóvel;
- Desconsideração de imunidades: casos de transmissões que, por lei, estariam isentas ou imunes;
- Erro material: falhas no cálculo ou na digitação dos valores.
Vale observar que, em tempos de aperto fiscal, é comum os fiscos municipais adotarem critérios menos rigorosos na aferição. A pressão por arrecadação não justifica, contudo, a cobrança além do legalmente exigível.
Direito à Restituição: Base Legal e Fundamentos
O direito à restituição de tributos pagos indevidamente está assegurado no Código Tributário Nacional, especialmente nos artigos 165 a 169. O contribuinte que recolheu valor superior ao devido — seja por erro de fato, seja por interpretação equivocada da norma — tem direito à devolução, acrescida de juros e, em alguns casos, correção monetária.
No caso específico do ITBI, a restituição pode ser pleiteada administrativamente junto à prefeitura ou, se negada, judicialmente. A experiência me ensinou que a via administrativa, embora mais demorada, pode ser eficaz em municípios onde há canais de revisão bem estruturados. Já em localidades menores ou com resistência fiscal acentuada, a ação judicial tende a ser mais célere.
É fundamental compreender que o mero pagamento não extingue o direito à revisão. O tributo quitado sob erro ou coação indireta — como a recusa em emitir certidões enquanto não houver o pagamento integral — não vincula o contribuinte a aceitar o valor cobrado como correto. A jurisprudência dos tribunais superiores tem sido reiteradamente favorável à revisão dos lançamentos de ITBI, especialmente quando há divergência entre o valor declarado e o arbitrado pelo fisco.
Prazos para Pleitear a Recuperação
Aqui reside um dos pontos mais delicados: o prazo prescricional. O Código Tributário Nacional estabelece que a ação de restituição prescreve em cinco anos, contados da data do pagamento indevido (artigo 168, I, CTN). Esse prazo é decadencial, ou seja, não se renova. Uma vez transcorrido, perde-se o direito de pleitear a devolução.
Fique de olho: o termo inicial é o dia seguinte ao pagamento efetivo do tributo, não a data da escritura ou do registro do imóvel. Em compras realizadas há três, quatro anos, ainda há margem para agir. Passado esse período, a recuperação torna-se inviável, salvo situações excepcionais reconhecidas judicialmente.
Outro aspecto relevante é que, em casos de pagamento parcelado, o prazo prescricional corre individualmente para cada parcela. Se você pagou ITBI em dez prestações, o prazo de cada uma começa a contar de sua respectiva quitação. Esse detalhe costuma passar despercebido e pode significar a perda de parte do direito à restituição.
Como Proceder para Recuperar o ITBI
O primeiro passo é reunir a documentação completa: escritura, guia de recolhimento do ITBI, comprovante de pagamento, avaliação do imóvel (se houver), legislação municipal vigente à época da transação e, se possível, laudos de avaliação mercadológica independentes. Munido desses documentos, você pode:
1. Protocolar pedido administrativo de revisão: dirija-se à Secretaria de Fazenda ou órgão equivalente do município e solicite a revisão do lançamento. Apresente fundamentação técnica e jurídica demonstrando o erro ou excesso. Alguns municípios possuem comissões de revisão que analisam esses casos em até 90 dias.
2. Ajuizar ação de repetição de indébito: caso a via administrativa seja negada ou demore excessivamente, a ação judicial é o caminho. O pedido deve incluir a restituição do valor pago a maior, acrescido de correção monetária e juros, conforme a taxa Selic ou outro índice aplicável.
3. Considerar a compensação tributária: em alguns municípios, é possível compensar o crédito reconhecido com débitos futuros de ITBI ou outros tributos municipais. Essa alternativa pode ser vantajosa se você pretende adquirir novos imóveis ou possui débitos em aberto.
Ao longo de minha trajetória, aprendi que a documentação robusta e a fundamentação técnica fazem toda a diferença. Não basta alegar que o valor está alto — é preciso demonstrar, com base em critérios objetivos, que houve excesso na cobrança.
Reflexão Final: O Direito de Questionar
Há uma máxima antiga que me acompanha desde os primeiros anos de advocacia: “O silêncio do contribuinte é o melhor aliado do fisco.” Não questionar, não revisar, não buscar a restituição do que foi pago indevidamente é abrir mão de um direito legítimo. O ITBI, assim como qualquer tributo, deve obedecer aos limites da legalidade. Quando ultrapassado esse limite, o contribuinte tem não apenas o direito, mas o dever cívico de buscar a correção.
Recuperar valores de ITBI pagos indevidamente não é um ato de rebeldia fiscal — é exercício pleno de cidadania tributária. Conhecer seus direitos, agir dentro dos prazos e buscar orientação especializada são passos essenciais para que a carga tributária seja justa e proporcional.
Vale lembrar que o cenário tributário do ITBI está em constante evolução, especialmente com debates relevantes chegando ao Supremo Tribunal Federal. Se você integraliza imóveis em empresas ou planeja fazê-lo, recomendo conhecer as discussões em curso sobre ITBI na Integralização de Imóveis: STF Pode Virar o Jogo, tema que pode impactar diretamente seus direitos e estratégias patrimoniais.
Aviso Legal
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica específica. Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando legislação municipal, particularidades do imóvel e histórico da transação.
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