Quantos imóveis no Brasil existem apenas no papel de um contrato guardado na gaveta? A informalidade, tão arraigada em nossa cultura negocial, cobra seu preço, e a conta tributária costuma ser das mais salgadas. O contrato de gaveta, aparentemente uma solução prática, esconde armadilhas que podem comprometer tanto o comprador quanto o vendedor por décadas. Neste artigo, convido você a compreender as implicações fiscais dessa prática e a refletir sobre caminhos mais seguros.
O que é o contrato de gaveta e por que ele persiste
O contrato de gaveta é aquele instrumento particular de compra e venda de imóvel que não é levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. As partes celebram o negócio, trocam valores, o comprador toma posse, mas, perante o mundo jurídico e o Fisco, nada mudou. O vendedor continua figurando como proprietário.
Essa prática persiste por razões conhecidas: economia com custos cartorários, ITBI, escritura pública e, não raro, a tentativa de postergar ou evitar tributos. Há também situações em que o imóvel está financiado e a transferência formal encontra obstáculos contratuais com a instituição financeira.
Ocorre que a economia imediata se transforma, com frequência, em prejuízo futuro. Como dizia meu avô : “O barato sai caro, e o caro sai de graça quando bem feito.”
As implicações tributárias para o vendedor
Aqui reside um dos maiores riscos do contrato de gaveta. Como o imóvel permanece registrado em nome do vendedor, todas as obrigações tributárias incidentes sobre a propriedade continuam a recair sobre ele.
O IPTU, por exemplo, será cobrado do proprietário registral. Se o comprador de gaveta deixar de pagar, e isso acontece com frequência, a dívida será inscrita em nome do vendedor. Pior: eventuais execuções fiscais recairão sobre seu patrimônio, podendo gerar penhoras, protestos e restrições cadastrais.
Além disso, o vendedor permanece obrigado a declarar o imóvel em seu Imposto de Renda. Se não o fizer, poderá ser autuado por omissão de bens. Se declarar e, posteriormente, o comprador também declarar, surgirá inconsistência nos cruzamentos da Receita Federal, situação que invariavelmente resulta em fiscalização para ambos.
Vale observar ainda que, em caso de falecimento do vendedor, o imóvel integrará seu espólio, gerando ITCMD e complicações sucessórias que o comprador de gaveta jamais imaginou enfrentar.
Os riscos tributários para o comprador
O comprador, por sua vez, vive em permanente insegurança. Juridicamente, ele é mero possuidor. Não pode vender o imóvel de forma regular, não consegue financiamento bancário com garantia real e, caso o vendedor venha a falecer ou contrair dívidas, poderá ver o bem ser arrastado para inventário alheio ou penhora judicial.
Do ponto de vista tributário, o comprador de gaveta não pode deduzir despesas com o imóvel no Imposto de Renda, não consegue comprovar origem de patrimônio de forma idônea e, ao tentar regularizar a situação anos depois, descobrirá que os custos se multiplicaram.
Se o vendedor original tiver débitos fiscais, o imóvel pode ser alcançado por execuções, independentemente da boa-fé do comprador. A jurisprudência, embora reconheça em alguns casos o direito do possuidor, não oferece garantia absoluta, e o caminho judicial é sempre longo e custoso.
A regularização como estratégia de proteção
Regularizar a situação do imóvel não é apenas uma formalidade burocrática. É estratégia de proteção patrimonial legítima e planejamento tributário responsável.
O primeiro passo é verificar a situação registral do imóvel e identificar eventuais pendências. Em seguida, deve-se providenciar a escritura pública de compra e venda, ou, conforme o caso, adjudicação compulsória, usucapião ou outro instrumento cabível.
O pagamento do ITBI, embora represente custo imediato, elimina o risco de autuações futuras com multa e juros. O registro da transferência no cartório competente encerra a cadeia de responsabilidades do antigo proprietário e confere ao novo titular todos os direitos inerentes à propriedade.
Fique de olho: muitos municípios oferecem programas de regularização fundiária com condições facilitadas para pagamento de tributos atrasados. Informar-se junto à prefeitura pode representar economia significativa.
Reflexão sobre a cultura da informalidade
O contrato de gaveta é sintoma de uma cultura que privilegia o imediato em detrimento do duradouro. Compreendo as razões, os custos cartorários no Brasil são elevados, a burocracia desanima, e a tentação do atalho é humana.
Contudo, após quatro décadas acompanhando litígios tributários, posso afirmar: a informalidade raramente compensa. O que se economiza hoje, paga-se em dobro amanhã, seja em tributos acrescidos de penalidades, seja em honorários advocatícios para resolver situações que poderiam ter sido evitadas.
A sabedoria popular já advertia: “Quem não registra, não é dono.” E o Fisco, implacável em sua memória institucional, jamais esquece.
Conclusão
O contrato de gaveta representa risco tributário concreto para ambas as partes. O vendedor permanece responsável por obrigações que imaginava extintas. O comprador vive sobre terreno juridicamente instável, sujeito a surpresas desagradáveis.
A regularização, embora demande investimento inicial, é o caminho seguro para eliminar passivos ocultos e construir patrimônio sólido. Se você possui imóvel em situação irregular, recomendo que busque orientação especializada para avaliar as melhores alternativas ao seu caso.
A gestão prudente do patrimônio começa pela formalização adequada dos negócios, e essa é uma lição que vale para toda a vida empresarial e pessoal.
Para aprofundar seu conhecimento sobre o momento correto da cobrança do ITBI e evitar cobranças indevidas de multa e juros, leia também: ITBI: Município Não Pode Cobrar Multa e Juros Antes do Registro Imobiliário, E Isso Vale Muito Dinheiro Para Você.
Precisa regularizar seu imóvel ou tem dúvidas sobre tributação imobiliária?
Entre em contato com nosso escritório. Com experiência de quatro décadas em direito tributário, podemos avaliar sua situação e indicar o melhor caminho para proteger seu patrimônio e evitar cobranças indevidas.
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