No Brasil, toda boa notícia tributária esconde uma armadilha, e toda má notícia esconde uma mentira. O caso do suposto “novo imposto sobre aluguel por temporada em 2026” é um exemplo clássico disso. Depois de mais de 40 anos no tributário, já perdi a conta de quantas vezes vi empresários e proprietários tomarem decisões desesperadas por causa de informações falsas. E é exatamente isso que está acontecendo agora.
Circula nas redes sociais, em grupos de WhatsApp e até em portais de notícias a afirmação alarmista de que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”. A própria Receita Federal precisou vir a público desmentir essa informação. Entretanto, como sempre acontece, o estrago do pânico já estava feito antes do esclarecimento chegar a quem precisava.
Eu vou te explicar, de forma clara e objetiva, o que realmente mudou, quem é afetado de verdade e qual é o risco concreto que você precisa monitorar no seu patrimônio.
O Que É Essa Suposta “Nova Tributação” Sobre Aluguel por Temporada?
A confusão nasceu a partir de uma interpretação equivocada da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — os dois tributos que formam o IVA dual da Reforma Tributária. De acordo com essa lei, a locação por temporada (com duração de até 90 dias) pode ser equiparada a serviço de hospedagem para fins de tributação pelo IBS/CBS.
Porém – e aqui está o ponto que quase ninguém destacou – essa equiparação só se aplica a quem já é contribuinte do regime regular de IBS/CBS. Em outras palavras, não atinge qualquer pessoa física que aluga um imóvel no Airbnb ou em plataformas similares.
Como Funciona a Regra Para Pessoa Física: Quem Realmente Paga?
A legislação é clara neste aspecto. Uma pessoa física só se torna contribuinte de IBS/CBS – e, portanto, só é alcançada pela equiparação a hospedagem – quando atende, simultaneamente, a dois critérios:
Primeiro, possuir mais de 3 imóveis destinados à locação. Segundo, ter receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil.
Isso significa que o pequeno proprietário que aluga um ou dois imóveis de temporada está completamente fora dessa regra. Ele continua sujeito apenas ao Imposto de Renda, como já acontecia antes da Reforma. Ou seja, para a imensa maioria dos proprietários brasileiros, nada muda.
Em contrapartida, o grande proprietário – aquele que opera de forma empresarial, com vários imóveis e faturamento expressivo – entra no radar do IBS/CBS. Ainda assim, como veremos adiante, mesmo para esse perfil a carga tributária pode ser menor do que a atual.
Por Que Isso Importa Para a Sua Empresa e Para o Seu Patrimônio?
Eu atendo empresários há décadas e percebo um padrão que se repete: o medo da tributação é quase sempre maior que a tributação em si. Como resultado, decisões precipitadas – vender imóveis por desespero, desfazer estruturas que funcionavam bem, abandonar investimentos – causam mais prejuízo do que o tributo propriamente dito.
No caso específico do aluguel por temporada, é fundamental entender que a Reforma Tributária trouxe benefícios importantes para o setor imobiliário. Entre os principais, destaco três mecanismos que funcionam a favor do contribuinte.
O primeiro é o Redutor Social, que concede isenção de IBS/CBS sobre aluguéis de até R$ 600 mensais por imóvel. Esse valor funciona como uma faixa de isenção aplicada mensalmente. Para imóveis com aluguel acima desse patamar, a tributação recai apenas sobre o excedente.
O segundo mecanismo é a redução de 70% na alíquota do IBS/CBS para aluguéis residenciais tradicionais. Na prática, a alíquota efetiva fica em torno de 8%, o que representa uma carga inferior à que muitas empresas pagam atualmente com PIS e Cofins.
O terceiro é a possibilidade de abater custos como manutenção e reforma do imóvel na apuração do imposto, algo que o regime anterior não permitia com a mesma amplitude. Além disso, inquilinos de baixa renda podem receber cashback tributário, uma devolução parcial do imposto pago.
Riscos e Armadilhas: O Ponto Cego Que Ninguém Está Mostrando
Agora, eu preciso ser direto sobre o que realmente merece atenção. A armadilha não está na tributação em si, está na transição.
O ano de 2026 marca o início do período de ajustes e da fase de transição da Reforma Tributária. A cobrança efetiva e plena do IBS/CBS se escalona entre 2027 e 2033. Isso quer dizer que não há cobrança imediata e total para ninguém em 2026, como a fake news sugere.
Contudo, é justamente nesse período de transição que os riscos reais se concentram. O Fisco está organizando seus sistemas, definindo parâmetros de fiscalização e mapeando contribuintes. Se você tem imóveis e não está acompanhando de perto como a regulamentação evolui, pode ser surpreendido lá na frente, não por um imposto que não existe, mas por uma obrigação acessória que desconhecia ou por um enquadramento equivocado.
A LC 227/2026, que alterou regras da LC 214/2025, trouxe ajustes favoráveis ao contribuinte pessoa física. As novas exigências tornaram mais restrito o enquadramento como contribuinte na locação por temporada, reduzindo o risco de tributação indevida para pequenos proprietários. Isso é positivo. Todavia, quem não acompanhou essas alterações pode estar operando sob premissas desatualizadas.
Outro ponto relevante: o limite de R$ 240 mil anuais é corrigido pelo IPCA, conforme o §5º do artigo 251 da LC 214/2025. Assim, esse teto acompanha a inflação e protege o contribuinte contra a desatualização do valor.
Exemplos Práticos: Quem Paga e Quem Não Paga
Para deixar tudo mais claro, veja estas situações concretas:
Situação 1 – Pessoa física com 2 imóveis alugados por temporada: Mesmo que a receita total supere R$ 240 mil, essa pessoa não se enquadra como contribuinte de IBS/CBS porque possui menos de 4 imóveis. Logo, ela segue declarando apenas no Imposto de Renda – veja aqui o que você precisa declarar sobre rendimentos de aluguel.
Situação 2 – Pessoa jurídica com aluguel de R$ 500 mensais: O valor está abaixo do Redutor Social de R$ 600. Dessa forma, não há IBS/CBS a pagar. A isenção é total.
Situação 3 – Pessoa jurídica com aluguel de R$ 1.000 mensais: A tributação recai apenas sobre R$ 400 (o que excede os R$ 600 do Redutor Social), e ainda com 70% de desconto na alíquota. Na prática, o imposto efetivo é consideravelmente menor do que o PIS/Cofins cobrado no regime anterior.
Situação 4 – Grande proprietário pessoa física com 6 imóveis e R$ 350 mil de receita anual: Esse perfil se enquadra como contribuinte de IBS/CBS. No entanto, ele pode abater custos de manutenção e reforma, tem o Redutor Social de R$ 600 por imóvel e paga alíquota reduzida. Mesmo nesse cenário, a carga final pode ser inferior à soma de tributos que incidia antes da Reforma.
O Que Fazer Agora: Orientação Prática
Diante desse cenário, eu recomendo ações concretas. Em primeiro lugar, não tome decisões patrimoniais com base em notícias de redes sociais. A desinformação tributária destrói patrimônios tão rapidamente quanto uma execução fiscal.
Em segundo lugar, faça um diagnóstico real da sua situação: quantos imóveis você tem em locação, qual é a receita anual com aluguéis e como seus contratos estão estruturados. Esses dados definem se você é ou não afetado pela nova regra.
Em terceiro lugar, revise com seu contador e seu advogado tributarista se a sua estrutura atual (pessoa física, holding, empresa simples) ainda é a mais eficiente à luz da LC 214/2025 e da LC 227/2026. A Reforma Tributária mudou a equação do mercado imobiliário brasileiro, o que era vantajoso ontem pode não ser mais.
Por fim, acompanhe o cronograma de transição. A cobrança plena se completa apenas em 2033, mas as obrigações acessórias podem começar muito antes. Quem se antecipa, economiza.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Todo proprietário que aluga por temporada vai pagar imposto novo em 2026? Não. Essa informação é falsa. A equiparação do aluguel por temporada a hospedagem só atinge contribuintes de IBS/CBS. Pessoa física com até 3 imóveis ou receita anual de aluguel abaixo de R$ 240 mil não se enquadra nessa regra.
Qual é a base legal dessa mudança? A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o IBS e a CBS no modelo de IVA dual da Reforma Tributária. A LC 227/2026 trouxe ajustes posteriores que beneficiam a pessoa física.
O imposto já começa a ser cobrado integralmente em 2026? Não. O ano de 2026 marca o início da transição. A cobrança efetiva e plena do IBS/CBS se escalona progressivamente entre 2027 e 2033.
Aluguéis de até R$ 600 pagam IBS/CBS? Não. Há isenção total para aluguéis de até R$ 600 mensais por imóvel, graças ao mecanismo do Redutor Social.
A alíquota é a mesma para aluguel residencial e aluguel de temporada? Não. O aluguel residencial tradicional tem redução de 70% na alíquota do IBS/CBS, resultando em uma carga efetiva em torno de 8%. Já o aluguel de temporada equiparado a hospedagem tem um benefício menor, embora também conte com reduções.
O limite de R$ 240 mil é fixo ou é corrigido? É corrigido anualmente pelo IPCA, o que protege o contribuinte contra a desatualização inflacionária desse teto.
Pessoas jurídicas que locam imóveis vão pagar mais ou menos imposto com a Reforma? Na maioria dos casos, a carga tende a ser menor. O antigo PIS/Cofins é substituído pela CBS, com isenção até R$ 600 e redução de 70% acima disso para aluguel residencial. Também é possível abater custos de manutenção e reforma na base de cálculo.
Resumo Com os Pontos de Ação
- A notícia de que “todo proprietário pagará novo imposto imediato sobre aluguel de temporada em 2026” é falsa, conforme esclarecimento oficial da Receita Federal.
- A equiparação do aluguel por temporada a hospedagem só vale para contribuintes de IBS/CBS, com base na LC 214/2025.
- Pessoa física só é atingida se tiver mais de 3 imóveis locados e receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA).
- Existe isenção total para aluguéis de até R$ 600 mensais (Redutor Social) e redução de 70% na alíquota para aluguel residencial.
- A cobrança plena do IBS/CBS ocorre de forma gradual, entre 2027 e 2033.
- É essencial revisar a estrutura patrimonial e tributária com profissionais especializados para aproveitar os benefícios da Reforma e evitar enquadramentos equivocados.
- Decisões patrimoniais baseadas em pânico e desinformação são o maior risco tributário que um proprietário enfrenta hoje.
Sua Empresa Precisa de Direção, Não de Pânico
Em mais de 40 anos de atuação no Direito Tributário, já recuperei mais de R$ 1 bilhão para contribuintes e mantive mais de 10 mil empresas ativas diante do Fisco. Eu sei a diferença entre um risco real e uma fake news que paralisa. Se você é proprietário de imóveis, empresário ou gestor e precisa entender como a Reforma Tributária impacta diretamente o seu patrimônio, Fale com a minha equipe. Vamos analisar a sua situação com profundidade e traçar uma estratégia sob medida, antes que a transição te pegue desprevenido.
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