A cobrança do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ainda gera controvérsias, principalmente sobre qual deve ser a base de cálculo. Muitos compradores se perguntam: o imposto deve seguir o valor venal de referência definido pelo município ou o valor real negociado entre as partes?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já respondeu: o ITBI deve ser recolhido com base no valor da transação, não em valores arbitrários definidos unilateralmente. Essa orientação representa um importante avanço para proteger os direitos dos contribuintes e reduzir abusos fiscais.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência onerosa de imóveis, como nas vendas. O pagamento é exigido antes do registro do imóvel em cartório, sendo essencial para formalizar a transferência da propriedade.
Entretanto, muitos municípios impõem um “valor de referência” superior ao preço real da negociação, elevando o valor do imposto sem justificativa.
Valor venal de referência x valor da transação
O valor venal de referência é uma estimativa criada pelo município. Ele serve para fins diversos, como o cálculo do IPTU e do ITBI. Contudo, esse valor muitas vezes não representa o valor real da venda. Quando usado como base de cálculo do ITBI, pode causar cobranças excessivas.
Nesse sentido, o STJ, ao julgar o REsp 1937821/SP, firmou entendimento claro: o município não pode usar valores genéricos sem permitir defesa ao contribuinte. A base deve refletir o valor da negociação, salvo se houver prova concreta de subfaturamento.
STF reforça a posição do STJ
O Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do Tema 1.124 da repercussão geral, confirmou o entendimento:
“O ITBI somente é devido com o registro da transferência da propriedade imobiliária no cartório de registro de imóveis, e sua base de cálculo deve ser o valor declarado pelo contribuinte, salvo quando o Fisco municipal demonstrar que esse valor não corresponde ao valor de mercado.”
Ou seja, o valor da escritura pública deve prevalecer. O município só pode contestá-lo se apresentar prova concreta de subavaliação.
O que fazer se a cobrança estiver incorreta?
Caso o município exija o ITBI com base em um valor superior ao da negociação, você pode:
- Solicitar revisão administrativa da base de cálculo;
- Apresentar impugnação, se houver previsão em regulamento local;
- Propor ação judicial, pedindo devolução do valor pago a mais ou emissão de guia correta, com base na jurisprudência.
Para isso, é fundamental reunir e guardar os documentos da transação: contrato de compra e venda, escritura, comprovantes de pagamento e eventuais laudos de avaliação.
Muitos municípios tentam elevar a base de cálculo do ITBI, mas essa prática viola princípios constitucionais, como legalidade, capacidade contributiva e devido processo legal. O STF e o STJ já deixaram claro que o valor real da negociação deve orientar o cálculo do imposto.
Portanto, se você estiver adquirindo um imóvel e a cobrança do ITBI parecer abusiva, exija o seu direito. Buscar apoio jurídico é o caminho mais seguro para garantir justiça tributária e evitar prejuízos.
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