A cada geração, o sistema tributário brasileiro parece reinventar suas próprias armadilhas. Desta vez, contudo, a promessa é diferente. A Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 não se limita a um ajuste pontual. Pelo contrário, trata-se de uma reestruturação profunda que alcança, de forma direta, o mercado imobiliário, setor inserido numa cadeia produtiva cuja Construção Civil, sozinha, registrou PIB de R$ 359 bilhões em 2024, segundo o IBGE. Diante desse cenário, compreender as novas regras tornou-se inadiável para quem compra, vende, aluga ou investe em imóveis.
O Novo Modelo: Do Caos à Simplificação
Durante décadas, o Brasil conviveu com uma teia fragmentada de tributos incidentes sobre o consumo. Nesse contexto, PIS, Cofins, ICMS e ISS se sobrepunham de forma cumulativa, tornando o cálculo da carga tributária uma tarefa árdua até para profissionais experientes. A reforma propõe, portanto, a substituição desses tributos por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre estados e municípios, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência da União. O IPI, por sua vez, dá lugar ao Imposto Seletivo, voltado a produtos prejudiciais à saúde e ao meio ambiente. Juntos, IBS e CBS formam o chamado IVA dual, modelo que segue padrões internacionais já adotados em mais de 170 países.
A transição, no entanto, não será abrupta. O cronograma prevê que 2026 funcione como um ano-teste, sem cobrança efetiva dos novos tributos. A partir de 2027, a CBS entra em vigor; em 2029, o IBS começa a substituir o ICMS e o ISS. Dessa forma, o sistema completo só estará plenamente operacional em 2033. Esse escalonamento é essencial, pois permite que empresas e contribuintes se adaptem gradualmente à nova realidade.
Vale observar, porém, que simplificar não significa necessariamente reduzir. A alíquota de referência combinada de IBS e CBS está estimada entre 26,5% e 28%. A questão central, nesse sentido, passa a ser como os redutores específicos para o setor imobiliário vão funcionar na prática.
Compra, Venda e Locação: O Que Muda na Prática
Para o mercado imobiliário, a reforma traz um regime específico disciplinado nos artigos 251 a 270 da LC nº 214/2025. As operações de incorporação, loteamento, locação, cessão onerosa, administração e intermediação passam a ser tributadas por IBS e CBS. Entretanto, dois mecanismos de alívio foram criados para evitar um impacto desproporcional: o redutor de alíquota e o redutor social.
No caso das vendas de imóveis, a lei estabelece uma redução de 50% sobre a alíquota padrão. Assim, considerando uma alíquota de referência de 26,5%, a tributação efetiva ficaria em torno de 13,25%. Já nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é ainda maior – de 70% -, resultando em uma alíquota efetiva de aproximadamente 8%.
Em paralelo, o redutor social permite uma dedução fixa de R$ 600 por imóvel nas locações residenciais, valor que será atualizado mensalmente pelo IPCA. Essa medida busca proteger as famílias de menor renda, reduzindo a base de cálculo do tributo em contratos mais modestos.
Segundo o Ministério da Fazenda, o custo de um imóvel popular novo, com valor de R$ 200 mil, tende a cair cerca de 5,5% com o novo modelo. Em contrapartida, o custo de um imóvel de alto padrão, avaliado em R$ 2 milhões, pode subir aproximadamente 2,3%. Esse dado revela uma escolha deliberada: tributar de forma progressiva, protegendo quem mais precisa de acesso à moradia.
Mas fique de olho: a pessoa física não estava acostumada a lidar com tributos sobre consumo nas operações imobiliárias. A partir da reforma, o proprietário que possuir mais de três imóveis alugados e auferir receita bruta anual superior a R$ 240 mil será enquadrado como contribuinte habitual de IBS e CBS. Da mesma forma, quem alienar mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior – desde que adquiridos há menos de cinco anos – também entra no radar da nova tributação. Há ainda um terceiro gatilho: basta ter vendido mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores. Para aqueles que ficam abaixo desses limites, todavia, praticamente nada muda, a tributação segue restrita ao Imposto de Renda.
Fundos Imobiliários, Holdings e Estratégias
Uma decisão relevante da reforma diz respeito aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Após intensas negociações no Congresso – que incluíram veto presidencial e posterior derrubada pelos parlamentares -, ficou definido que os FIIs não serão contribuintes de IBS e CBS sobre os aluguéis recebidos. Essa isenção é fundamental para manter a atratividade dos fundos como instrumento de diversificação patrimonial. Sob essa perspectiva, é provável que parte dos investidores migre imóveis físicos para FIIs, buscando eficiência tributária.
Quanto às holdings patrimoniais, a análise precisa ser feita caso a caso. Na pessoa jurídica, as alíquotas totais podem chegar a aproximadamente 18%, considerando IBS, CBS, IR e CSLL. Ainda assim, dependendo do perfil da carteira, a estrutura empresarial pode continuar sendo mais vantajosa do que a pessoa física, sobretudo para grandes investidores.
No segmento de incorporação, vale destacar que o Regime Especial de Tributação (RET) terá um período de transição. Empreendimentos iniciados até 1º de janeiro de 2029 e submetidos a patrimônio de afetação poderão recolher a CBS à alíquota de 2,08% sobre a receita mensal. Para imóveis de interesse social, essa alíquota cai para 0,53%. Essa opção, contudo, veda o aproveitamento de créditos e o uso dos redutores. De toda forma, o planejamento antecipado faz diferença decisiva para quem incorpora e constrói.
Reflexão: A Hora de Agir É Agora
Como nos ensina o livro de Eclesiastes, “para tudo há um tempo, e tempo para todo propósito debaixo do céu.” No campo tributário, o tempo de se preparar é este. A reforma não chegará de surpresa, ao contrário, o legislador deu um prazo generoso de transição justamente para que empresários, investidores e proprietários reorganizem suas posições.
O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de vigor. No primeiro semestre de 2025, os lançamentos cresceram 6,8% e as vendas avançaram 9,6% em relação ao mesmo período de 2024, segundo a CBIC. Esse dinamismo, porém, precisa ser acompanhado de inteligência fiscal. Em síntese, quem entender as novas regras primeiro terá vantagem competitiva real.
Conclusão
A Reforma Tributária representa, sem dúvida, um divisor de águas para o mercado imobiliário. Ela traz mais transparência e previsibilidade ao sistema, mas também exige adaptação cuidadosa de todos os envolvidos na cadeia produtiva. Nesse sentido, o momento atual pede ação preventiva, não reativa. A revisão de contratos, a reavaliação de estruturas societárias e o acompanhamento constante das regulamentações em andamento são medidas que podem preservar patrimônio e gerar oportunidades concretas. Para quem deseja aprofundar o tema – especialmente no que diz respeito aos aluguéis de temporada -, recomendo a leitura do artigo: A Farsa do “Novo Imposto” Sobre Aluguel por Temporada: O Que a Reforma Tributária Realmente Diz.
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