Depois de quatro décadas resolvendo conflitos patrimoniais, aprendi a reconhecer armadilhas disfarçadas de oportunidade. A recente posição do STJ sobre usucapião por herdeiro é exatamente isso: parece uma solução simples, mas esconde riscos que podem custar o imóvel, a família e muito dinheiro em tributos e processos.

O entendimento do STJ não é um passe livre. É uma porta que se abre apenas para quem consegue provar posse exclusiva, comportamento de dono e ausência de qualquer oposição por anos. Quem entra nessa batalha sem entender as regras sai derrotado, e muitas vezes sem o imóvel e sem a família.

O Informativo 822 do STJ reconhece que o herdeiro com posse exclusiva pode, sim, pedir usucapião extraordinária. Mas entre o ‘pode pedir’ e o ‘vai conseguir’ existe um abismo de requisitos, provas e estratégias que a maioria ignora. Em mais de 40 anos de atuação, vi essa mesma história se repetir: famílias que transformaram oportunidade em guerra judicial por não entenderem as regras do jogo antes de jogar.

O que o STJ realmente decidiu

O STJ firmou entendimento de que o herdeiro com posse exclusiva de um imóvel objeto de herança tem legitimidade para pedir usucapião extraordinária em nome próprio. Isso corrige uma interpretação equivocada que muitos tribunais adotavam: extinguir essas ações antes mesmo de analisar as provas, sob o argumento de que o herdeiro já seria dono de parte do bem.

Na prática, o Tribunal Superior reconheceu que ser herdeiro não impede automaticamente o pedido de usucapião. O ponto central é outro: comprovar que os requisitos legais estão preenchidos. E aqui está o detalhe que muitos ignoram, esses requisitos são rigorosos e exigem provas robustas.

Quais são os requisitos da usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária, prevista no Código Civil, exige o cumprimento de condições específicas. Não basta morar no imóvel. É preciso demonstrar um comportamento ativo de proprietário durante anos, sem qualquer oposição. Veja os elementos essenciais:

1. Posse contínua por 15 anos — esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o herdeiro usar o imóvel como moradia ou realizar melhorias significativas.
2. Posse exclusiva e incontestada — nenhum outro herdeiro pode ter se oposto formalmente ao uso exclusivo do imóvel.
3. Animus domini — a intenção de agir como verdadeiro dono, não como mero ocupante ou representante da família.
4. Comprovação documental — pagamento de IPTU, contas de água e luz, contratos de manutenção, reformas realizadas.

O que caracteriza o comportamento de dono? Fazer o que um proprietário faz: pagar tributos, realizar manutenções, impedir que terceiros usem o imóvel, contratar serviços em nome próprio. Testemunhas também podem ser importantes, vizinhos, síndicos, parentes que confirmem a ocupação exclusiva ao longo dos anos.

O que interrompe ou impede a usucapião

Este é o ponto que mais preocupa quem me procura em consultoria: existem atos que fulminam a pretensão de usucapião, às vezes sem que a pessoa perceba. A abertura do inventário, por exemplo, é uma forma de oposição. Se o herdeiro ocupante for citado no processo de inventário, o imóvel passa a ser patrimônio litigioso, e a posse deixa de ser inconteste.

Da mesma forma, uma simples notificação extrajudicial enviada por outro herdeiro pode demonstrar oposição e interromper o prazo. Acordos formalizados sobre o uso do imóvel, ações de arbitramento de aluguel, qualquer medida que conteste a posse exclusiva, tudo isso destrói a base da usucapião.

A inércia dos demais herdeiros favorece quem ocupa. Mas basta um único ato de contestação para mudar todo o cenário jurídico.

O alerta que ninguém está fazendo

Aqui preciso ser muito direto, como faço em meus seminários: usar a usucapião para fugir do inventário e dos tributos de transmissão (ITCMD) é fraude. E o Judiciário não é ingênuo.

Imagine três irmãos que decidem não abrir inventário e ajuízam, juntos, uma ação de usucapião alegando posse conjunta por 15 anos. O objetivo real? Evitar o pagamento de ITCMD. Isso configura fraude à lei, e o processo correto para dividir patrimônio após a morte é o inventário.

Outro erro comum: o filho que morou no imóvel dos pais enquanto eles ainda eram vivos acha que pode usucapir após a morte. Não pode. A posse anterior à morte do proprietário, quando havia permissão ou tolerância dos pais, não gera direito à usucapião. Falta o requisito essencial: o animus domini. Quem mora com permissão não age como dono.

Usucapião ou inventário: qual caminho escolher

Esta é a pergunta que recebo com frequência em minha prática. E a resposta depende de uma análise cuidadosa da situação concreta. O inventário é o procedimento tradicional: envolve todos os herdeiros, distribui os bens conforme a lei ou testamento, e gera incidência de ITCMD. Já a usucapião é uma alternativa excepcional, só se aplica quando há posse exclusiva real, comportamento de proprietário e ausência de oposição por longos anos.

O problema é que muitas famílias simplesmente não abrem inventário. Os anos passam, um dos herdeiros permanece no imóvel, os outros se afastam. Quando alguém resolve regularizar, descobre que a situação patrimonial virou um nó cego. É nesses casos que a decisão do STJ pode abrir uma porta, mas ela precisa ser atravessada com provas sólidas e estratégia jurídica bem definida.

O que fazer na prática

Se você está numa situação parecida — ocupando sozinho um imóvel de herança há anos, sem inventário aberto —, estas são as orientações práticas que costumo dar aos empresários e famílias que me procuram:

1. Reúna toda a documentação de posse: comprovantes de pagamento de IPTU em seu nome, contas de serviços públicos, contratos de manutenção, notas fiscais de reformas, fotografias com data.
2. Mapeie possíveis oposições: verifique se algum outro herdeiro já manifestou contestação formal, mesmo que por carta ou e-mail registrado.
3. Identifique testemunhas: vizinhos antigos, síndico, comerciantes locais que possam confirmar sua ocupação exclusiva ao longo dos anos.
4. Consulte um advogado especializado: antes de qualquer movimento, uma análise técnica é indispensável. Cada caso tem nuances que podem definir o sucesso ou fracasso da ação.
5. Avalie as consequências tributárias: a usucapião pode gerar outros custos, como ITBI em alguns municípios. Compare com o cenário do inventário.

Perguntas frequentes

O herdeiro que mora no imóvel vira automaticamente dono por usucapião?

Não. A decisão do STJ reconhece a possibilidade jurídica, mas o herdeiro precisa ingressar com ação de usucapião e comprovar todos os requisitos legais com provas robustas. Não há direito automático.

Quanto tempo de posse é necessário?

A usucapião extraordinária exige 15 anos de posse contínua. Esse prazo cai para 10 anos se o ocupante usar o imóvel como moradia ou tiver realizado melhorias significativas.

A abertura do inventário impede a usucapião?

Sim. Se o herdeiro ocupante for citado no inventário, o imóvel passa a ser patrimônio litigioso. A posse deixa de ser inconteste, o que pode inviabilizar o pedido de usucapião.

Posso usar a usucapião para evitar pagar ITCMD?

Não. Usar a usucapião como artifício para fugir dos tributos de transmissão configura fraude à lei. O procedimento correto para partilha de bens após a morte é o inventário.

Se eu morava no imóvel dos meus pais antes deles falecerem, posso usucapir?

Dificilmente. A posse com permissão ou tolerância do proprietário original não caracteriza animus domini. O requisito de “agir como dono” não se cumpre quando há mera autorização para morar.

Quais documentos comprovam a posse exclusiva?

Pagamento de IPTU, contas de água, luz, gás, contratos de manutenção, notas de reformas, declarações de vizinhos. Quanto mais documentos no nome do ocupante, mais forte a prova.

Conclusão prática

A decisão do STJ não é uma novidade revolucionária, ela corrige uma distorção interpretativa que prejudicava herdeiros com posse legítima e prolongada. Mas preciso reforçar: essa porta está aberta apenas para quem preenche todos os requisitos legais, tem provas sólidas e uma estratégia bem definida.

Em minha experiência de mais de quatro décadas, vi casos semelhantes terminarem bem quando conduzidos com técnica e prudência. E vi outros virarem tragédias familiares e financeiras por precipitação ou má orientação. Patrimônio familiar não é tema para improvisos.

Pontos-chave para lembrar

• O STJ reconhece a legitimidade do herdeiro com posse exclusiva para pedir usucapião.
• Não há direito automático — é preciso comprovar requisitos rigorosos.
• O prazo mínimo é de 15 anos (ou 10 anos com moradia/melhorias).
• Abertura de inventário ou qualquer oposição formal interrompe a pretensão.
• Usar usucapião para fugir de tributos é fraude.
• Consultoria jurídica especializada é indispensável antes de qualquer ação.

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